Tiếp tục gỡ vướng quy định tách thửa

Thứ Năm, 26/03/2020, 22:32:10
 Font Size:     |        Print
 

Một dự án tách thửa tại huyện Củ Chi theo Quyết định số 60/2017/QÐ-UBND của UBND thành phố Hồ Chí Minh.

Sau hơn hai năm ban hành Quyết định 60/2017/QÐ-UBND quy định diện tích tối thiểu được tách thửa, UBND thành phố cho biết sẽ tiếp tục điều chỉnh quyết định này vì gây nhiều phiền hà cho dân.

Anh Nguyễn Dũng (ở phường Phước Long B, quận 9) cho biết: Anh đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất và xin nộp hồ sơ tách thửa miếng đất của gia đình để làm nhà ở gần hai năm nay nhưng không được giải quyết. Nguyên nhân, miếng đất anh xin tách thửa nằm trong khu dân cư xây dựng mới. “Tôi không hiểu khu dân cư xây dựng mới” là đất thế nào, trong khi chung quanh khu vực gia đình anh ở, người dân đã xây dựng nhà cửa khang trang. Theo tìm hiểu của chúng tôi, trường hợp của anh Dũng không phải là hiếm trên địa bàn thành phố khi Quyết định 60 được ban hành. Hầu hết các quận, huyện, người dân đều gặp khó bởi cụm từ “quy định đất ở khu dân cư xây dựng mới” trong quyết định.

Những hạn chế của Quyết định 60 được Sở Tư pháp thành phố phân tích như sau: Quyết định 60 chỉ áp dụng với đất ở thuộc quy hoạch đất dân cư hiện hữu hoặc dân cư hiện hữu chỉnh trang. Ðất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp và có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm để thực hiện thu hồi đất sẽ không được tách thửa; việc tách thửa sẽ được áp dụng nếu sau ba năm kể từ ngày rà soát phê duyệt các quy hoạch mà chưa thực hiện. Trong khi trên thực tế, có nhiều loại đất khu dân cư như khu dân cư sản xuất, khu dân cư sinh thái và yêu cầu “ba năm kể từ ngày rà soát quy hoạch”; thế nhưng, quy định này không rõ căn cứ theo Luật Ðất đai ở khoản, điều nào. Trong khi đó, hiện Luật Quy hoạch đô thị đã quy định rất rõ ràng là đối với quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 thì định kỳ 5 năm kể từ ngày phê duyệt quy hoạch, cơ quan tổ chức tiến hành rà soát làm cơ sở xem xét điều chỉnh quy hoạch nếu đủ điều kiện. Ðó là chưa kể, qua rà soát, Luật Ðất đai năm 2013, Luật Quy hoạch đô thị năm 2009, Luật Xây dựng năm 2013, Luật Quy hoạch năm 2017 và các Nghị định của Chính phủ liên quan đến quy hoạch, được quy định tại quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị chung của TP Hồ Chí Minh thì các văn bản này đều không có sử dụng thuật ngữ “quy hoạch xây dựng mới”, “quy hoạch đất sử dụng hỗn hợp”, hoặc giải thích đối với quy hoạch này. Như vậy, những quy định tại Quyết định 60 đã hạn chế quyền tách thửa của người sử dụng đất. Nội dung quy định không phù hợp với Luật Ðất đai năm 2013 và Nghị định 01/2017/NÐ-CP khi quy định các trường hợp không được tách thửa. Sở Tư pháp cho rằng, UBND thành phố cần có một quyết định khác thay thế Quyết định 60.

Tương tự, Văn phòng Luật sư Tâm Pháp Quyền cũng cho rằng, UBND thành phố chỉ có thẩm quyền quy định về diện tích tối thiểu của thửa đất mà công dân được quyền tách thửa, chứ không thể dựa vào quy hoạch mà ngăn cản, cấm đoán quyền tách thửa hợp pháp của công dân đã được pháp luật quy định, trừ những trường hợp luật có quy định cấm tách thửa. Do vậy, việc Quyết định 60 chia đất ở thành nhiều loại, gắn với quy hoạch (như đất ở thuộc quy hoạch dân cư hiện hữu, hiện hữu chỉnh trang, đất xây dựng mới thấp tầng, cao tầng...) và đưa ra, đất thuộc quy hoạch khu dân cư xây dựng mới, chỉ được quyền tách thửa sau ba năm, kể từ ngày rà soát phê duyệt quy hoạch mà chưa thông báo thu hồi (điều 5) là hoàn toàn trái với quy định của Luật Ðất đai, mâu thuẫn với chính điều 1 của Quyết định 60. Trong khi Luật Ðất đai chỉ chia đất ở thành hai loại là đất ở đô thị và đất ở nông thôn thì Quyết định 60 chia đất ở thành nhiều loại, gắn với quy hoạch để cấm công dân thực hiện quyền tách thửa của mình. Về quy định trường hợp tách thửa đất có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật, Quyết định 60 giao UBND quận, huyện căn cứ quy định về quy hoạch, xây dựng và hướng dẫn của các sở, ngành để hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện hạ tầng kỹ thuật, bảo đảm phù hợp theo quy hoạch. Tuy nhiên, việc quy định nêu trên và thực tiễn hướng dẫn của các sở, ngành dẫn đến sự chưa thống nhất đồng bộ, có dấu hiệu phát sinh thủ tục hành chính. Ngoài ra, về thẩm quyền của UBND cấp tỉnh trong việc định loại đất được tách thửa: Căn cứ Luật Ðất đai năm 2013, UBND cấp tỉnh chỉ có thẩm quyền quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với hai loại đất “đất ở tại nông thôn” và “đất ở tại đô thị” (Ðiều 143 và Ðiều 144)... Do đó, Quyết định 60 chưa phù hợp với quy định của Luật Ðất đai năm 2013, chưa đảm bảo nguyên tắc thống nhất, đồng bộ trong hệ thống pháp luật.

Ở một diễn biến khác có liên quan, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đã có văn bản kiến nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét lại quy định cho phép tách thửa đất nông nghiệp. HoREA cho rằng khi cho phép tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất phi nông nghiệp... có thể dẫn đến tình trạng các đầu nậu, một số doanh nghiệp lợi dụng tách thửa tràn lan và biến tướng thành đất ở, làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị. Ngoài ra, nếu đồng ý tách thửa đối với từng loại đất, trong đó có đất nông nghiệp, vì không phù hợp với Luật Ðất đai và có thể dẫn đến hệ quả làm gia tăng tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan, khó kiểm soát. HoREA kiến nghị chỉ xem xét cho phép tách thửa đối với đất ở. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, trước năm 2019, đã có địa phương cho phép tách thửa đất nông nghiệp, mặc dù Luật Ðất đai năm 2003 và Luật Ðất đai năm 2013 đều không quy định về tách thửa đất nông nghiệp hoặc tách thửa các loại đất khác không phải là đất ở làm phá vỡ quy hoạch đô thị, làm quá tải hạ tầng tại TP Hồ Chí Minh.

Từ những bất cập nêu trên, nhiều ý kiến cho rằng, UBND thành phố cần nhanh chóng rà soát những điểm bất cập của Quyết định 60 để sửa đổi, hay ban hành quyết định thay thế, nhằm khơi thông những ách tắc về việc tách thửa của người dân.

Bài và ảnh: TÙNG QUANG