Bà Hồ Thị Vinh, ngụ tại chung cư Lexington Residence (quận 2) phản ánh, hơn 5 năm qua, 1.500 hộ dân với khoảng 3.500 nhân khẩu tại chung cư đã về ở và nộp đầy đủ nghĩa vụ thuế nhưng vẫn không được cấp sổ hồng. Nguyên nhân khiến dự án này không được cấp sổ hồng bởi khoảnh đất nhỏ nằm giáp đường Mai Chí Thọ là hành lang trồng cây xanh phía trước chung cư không thể xác định được tiền sử dụng đất. Người dân không hiểu, dẫn đến nghi kỵ chủ đầu tư, rồi tụ tập, treo băng-rôn phản đối vì quá bức xúc. Bản thân Ban quản trị chung cư cũng đã gửi đơn kiến nghị từ T.Ư đến địa phương nhưng vẫn không được giải quyết. Không chỉ người dân, chủ đầu tư các dự án cũng bức xúc khi suốt nhiều năm chạy đôn chạy đáo lo thủ tục cấp sổ hồng cho dân nhưng không được giải quyết. Ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Tập đoàn Hưng Thịnh cho biết: Công ty có 13 dự án, tương đương 8.791 căn hộ chưa được cấp sổ hồng vì hầu hết bị vướng ở khâu xác định tiền sử dụng đất. Quá trình thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng đất tại TP Hồ Chí Minh đang mất rất nhiều thời gian, doanh nghiệp (DN) phải chờ từ ba năm mới nộp được tiền sử dụng đất, thậm chí DN nộp ứng trước khoản thuế này thì cũng phải mất 5 đến 7 năm vẫn chưa được thông qua phương án giá đất. Điển hình như khu chung cư Lavita Garden (quận Thủ Đức), thủ tục thẩm định giá đất được triển khai từ cuối năm 2015, Sở TN và MT thành phố đã bốn lần trình phương án giá đất lên Hội đồng thẩm định giá đất thành phố, nhưng đến nay vẫn chưa được duyệt thông qua, chưa có kết quả thẩm định giá đất, DN phải tạm nộp theo đơn giá cao nhất.
Giám đốc Sở TN và MT thành phố Hồ Chí Minh Nguyễn Toàn Thắng cho biết: Tám tháng đầu năm 2020, Sở đã cấp sổ hồng cho 8.605 cá nhân là khách hàng mua nhà tại các dự án nhà ở thương mại. Nhưng trên địa bàn thành phố đang có hàng chục dự án bị “treo” sổ hồng chỉ vì bị tắc ở khâu tiền sử dụng đất của dự án, DN. Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu, nếu so sánh số lượng sổ hồng mà Sở TN và MT đã cấp với 30.402 căn nhà tại 63 dự án của 17 DN chưa được cấp chủ quyền mà Hiệp hội đã kiến nghị thành phố thì tỷ lệ cấp sổ hồng mới chỉ đạt 27,4%; còn nếu tính đầy đủ số lượng nhà ở của hơn 100 dự án mà Sở TN và MT đang thụ lý thì tỷ lệ cấp sổ hồng còn thấp hơn nhiều. Theo ông Châu, cùng một mặt bằng pháp luật như nhau, nhưng tại sao các tỉnh và thành phố trực thuộc T.Ư vẫn giải quyết thông suốt việc cấp sổ hồng các dự án nhà ở thương mại, duy chỉ có TP Hồ Chí Minh bị vướng. Điều này thể hiện sự bất cập trong công tác thực thi pháp luật, UBND thành phố cần ban hành quy trình chuẩn về xác định giá đất, thẩm định giá đất, ban hành quyết định tiền sử dụng đất để các sở, ngành phối hợp thực hiện công tác tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại.
Phó Chủ tịch UBND thành phố Hồ Chí Minh Võ Văn Hoan cho rằng, trong quá trình triển khai thực hiện công tác xác định, thẩm định giá đất để tính thu các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai, các sở, ngành đã tổ chức thực hiện theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 các nghị định của Chính phủ, thông tư… Tuy nhiên, thực tiễn công tác xác định, thẩm định giá đất cho thấy quy định pháp luật còn nhiều điểm chưa rõ ràng, việc xác định đúng sai chưa có chuẩn mực đầy đủ dẫn đến nhiều rủi ro khi thực hiện xác định, thẩm định giá đất. Để tháo gỡ khó khăn, UBND thành phố Hồ Chí Minh kiến nghị Bộ TN và MT và Bộ Tài chính tháo gỡ các bất cập kéo dài trong thời gian qua. Đó là: Vướng mắc liên quan đến việc tổ chức thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá; thời hạn hiệu lực của chứng thư thẩm định giá; việc xác định giá đất trong quá khứ; vướng mắc trong các phương pháp xác định giá đất khi thực hiện thẩm định giá; việc định giá đất đối với một số vị trí có lợi thế sinh lợi cao, ở vị trí đắc địa và khó khăn trong việc khấu trừ các khoản chi phí tạo lập đất vào nghĩa vụ tài chính…
Một trong những khó khăn được TP Hồ Chí Minh dẫn chứng là quy định về xác định thuế thu nhập cá nhân và phí trước bạ trong giao dịch nhà đất. Hiện nay, việc xác định khoản thuế này được căn cứ trên hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, trên thực tế, các hợp đồng chuyển nhượng, bên mua - bán thường thống nhất thể hiện giá trị chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng bảng giá đất do thành phố ban hành nhằm giảm số tiền phải thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Trong khi đó, bảng giá đất trên địa bàn thành phố hiện đang căn cứ theo khung giá đất của Chính phủ với mức tối thiểu là 1,5 triệu đồng/m2 và tối đa là 162 triệu đồng/m2. Giá này thường có chênh lệch rất lớn so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Do vậy, để tránh thất thoát thuế, TP Hồ Chí Minh kiến nghị Chính phủ xem xét bỏ quy định về khung giá đất tối thiểu, tối đa ban hành kèm theo Nghị định 96/2019/NĐ-CP ngày 19-12-2019 của Chính phủ, đồng thời nghiên cứu bổ sung quy định về việc thu thập thông tin chào mua, chào bán trên thị trường (kể cả giá chào mua, chào bán của chính chủ đầu tư thực hiện dự án) để đề xuất mức giá phù hợp. Trên cơ sở đó so sánh, đánh giá các yếu tố khác biệt giữa tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh làm cơ sở xác định, thẩm định giá đất nhằm phản ánh khách quan về mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến. Trường hợp chưa thể bổ sung ngay vào các văn bản quy phạm pháp luật, kiến nghị cho TP Hồ Chí Minh thực hiện thí điểm.
Theo Giám đốc Sở TN và MT Nguyễn Toàn Thắng, quan điểm của thành phố là với dự án hoàn chỉnh pháp lý, thành phố sẽ giải quyết ngay việc cấp sổ hồng cho dân. Với những trường hợp vướng mắc trong phạm vi thành phố xử lý được, các sở, ngành có tham mưu, đề xuất UBND thành phố Hồ Chí Minh hướng giải quyết. Những trường hợp vượt thẩm quyền của thành phố sẽ kiến nghị T.Ư, chờ tháo gỡ.
