Phục hồi đà tăng trưởng thị trường bất động sản

Thứ Sáu, 05-03-2021, 03:00
Một trong những chung cư cũ tại Hà Nội cần được cải tạo hoặc xây mới.

Thị trường bất động sản (BĐS) năm 2019 được đánh giá khá thành công trên nhiều khía cạnh. Tuy nhiên, sang năm 2020, trước tác động của dịch Covid-19 và một số nguyên nhân nội tại chưa được xử lý, hầu hết các chỉ tiêu về phát triển nhà ở cũng như số lượng giao dịch BĐS thành công trên thị trường đều giảm mạnh. Do đó, việc điều chỉnh kịp thời bằng những giải pháp chủ động, linh hoạt trong thời điểm này là rất cần thiết để đưa thị trường trở lại quỹ đạo ổn định, bền vững.

Nguồn cung hạn chế

Theo số liệu tổng hợp của Bộ Xây dựng, năm 2020, cả nước có 743 dự án phát triển nhà ở thương mại với gần 232.600 căn hộ được cấp phép; 288 dự án với 57.149 căn hộ hoàn thành. Đồng thời, đã hoàn thành 256 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng hơn 104 nghìn căn, với tổng diện tích hơn 5,2 triệu m2. Trong đó, hoàn thành đầu tư xây dựng 138 dự án, quy mô xây dựng khoảng 57 nghìn căn hộ, với tổng diện tích khoảng 2,8 triệu m2 nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị; 111 dự án nhà ở dành cho công nhân khu công nghiệp với quy mô xây dựng khoảng 47 nghìn căn hộ, tổng diện tích khoảng 2,3 triệu m2,... Các địa phương đã kiểm soát chặt chẽ việc cho phép đầu tư, xây dựng các dự án du lịch, nghỉ dưỡng. Năm 2020, trên cả nước có 322 dự án với hơn 110 nghìn căn hộ được các Sở Xây dựng có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. 

Nhìn chung, nguồn cung nhà ở năm 2020 vẫn tương đối ổn định, số lượng dự án mở bán mới và số lượng căn hộ được mở bán trong năm không tăng so năm trước. Tuy nhiên, nguồn cung chủ yếu là các dự án đã triển khai từ năm 2019, trong khi năm 2020 không có nhiều dự án được cấp phép mới, nhất là số lượng dự án phát triển nhà ở xã hội rất ít mặc dù nhu cầu thực tế rất cao. Tình hình giao dịch trên thị trường trong năm 2020 giảm so với năm 2019, các tháng cuối năm, tình hình giao dịch tuy cải thiện hơn, nhưng tính chung cả năm vẫn giảm mạnh so với năm 2019. Số lượng giao dịch thành công trong năm 2020 tập trung chủ yếu vào sáu tháng cuối năm, đây là thời điểm các doanh nghiệp đã nhanh chóng thích ứng, bám sát các chính sách hỗ trợ của Chính phủ sau thời gian giãn cách xã hội do dịch. 

Đánh giá những bất cập của thị trường BĐS, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng, giá nhà ở, nhất là khu vực đô thị còn cao so với mặt bằng thu nhập chung của người dân. Vẫn còn nhiều dự án BĐS chưa đủ cơ sở pháp lý, điều kiện huy động vốn hoặc dự án “ảo”, dự án “ma” nhằm lừa đảo, chiếm dụng tiền huy động của người mua. Tính minh bạch trên thị trường còn thấp, trong khi hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS vẫn nhiễu loạn, dễ gây mất niềm tin của người tiêu dùng. Tình trạng đầu cơ, thổi giá diễn ra khá phổ biến. Nguồn lực tài chính dành cho các dự án BĐS chưa đa dạng và bền vững, chủ yếu vẫn phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của khách hàng. Kênh huy động vốn qua chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp chưa thu hút được nguồn lực xã hội. Một vấn đề nhiều năm qua chưa được giải quyết triệt để là cơ cấu sản phẩm BĐS. Nguồn cung nhà ở trung, cao cấp dư thừa nhưng lại thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp. Từ đó khiến lượng sản phẩm phân khúc trung và cao cấp tiêu thụ rất chậm, nhất là phân khúc cao cấp. Thậm chí, kể từ khi xuất hiện dịch Covid-19 đến nay, nhiều dự án không bán được hàng hoặc lượng bán không đáng kể. Bên cạnh đó, hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực BĐS dù từng bước được hoàn thiện, nhưng trên thực tế còn nhiều mâu thuẫn, chồng chéo, gây cản trở sự phát triển ổn định của thị trường, cũng như tạo thêm khó khăn cho doanh nghiệp trong triển khai thực hiện,... 

Lực đẩy từ chính sách

Các chuyên gia đánh giá, thị trường BĐS sẽ có bước khởi sắc trong năm 2021 khi hệ thống văn bản pháp luật liên quan được cải cách mạnh mẽ. Chẳng hạn, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định thời gian cấp phép xây dựng rút ngắn 10 ngày, chỉ còn 20 ngày; tăng cường phân cấp, cấp tỉnh có thẩm quyền cấp phép xây dựng đối với công trình cấp đặc biệt thay vì Bộ Xây dựng như quy định trước đây. Nghị định 25/2020/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu đã tháo gỡ được điểm nghẽn lâu nay về thủ tục giao đất cho nhà đầu tư trúng thầu dự án BĐS. Hay Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số quy định thi hành Luật Đất đai, trong đó có cơ chế xử lý đối với các thửa đất do Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong các dự án đầu tư, nhà ở,...

Có một thực tế là giá nhà trong thời gian qua có xu hướng tăng. Nửa cuối năm 2020, tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,24% so nửa đầu năm. Trong đó, căn hộ trung cấp tăng khoảng 0,44%, căn hộ bình dân tăng khoảng 1,02%, chỉ phân khúc căn hộ cao cấp là giảm giá khoảng 0,07%. Đối với nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 0,03%. Nguyên nhân có thể đến từ việc khan hiếm nguồn hàng trong bối cảnh nhu cầu cao, đồng thời, thủ tục cấp phép dự án chặt chẽ hơn. Theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, nhằm “hạ nhiệt” giá nhà ở, Bộ đang đẩy mạnh nghiên cứu, hoàn thiện chính sách tổng thể, trong đó bao gồm cả chính sách tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn để hỗ trợ, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ, giá thấp, từ đó, tạo thêm nguồn cung cho phân khúc này, góp phần từng bước điều chỉnh cơ cấu BĐS phù hợp hơn với nhu cầu thực tế. Cùng với đó, tăng cường vai trò định hướng, quản lý, điều tiết thị trường BĐS, nhất là các BĐS trước khi đưa vào kinh doanh, phải bảo đảm đủ điều kiện theo quy định và báo cáo đầy đủ thông tin đến cơ quan quản lý. Bổ sung quy định quản lý kinh doanh đối với các loại hình BĐS mới, đặc thù (BĐS du lịch, lưu trú, công nghiệp...) như: điều kiện huy động vốn, mẫu hợp đồng giao dịch...

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng chủ động xây dựng, trình Chính phủ xem xét ban hành trong thời gian tới một số cơ chế, chính sách quan trọng nhằm giải tỏa những bất cập tồn tại nhiều năm qua. Trong đó, có Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Nghị quyết của Chính phủ về các giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp,... tạo cơ sở, động lực tốt cho thị trường BĐS năm 2021 tiếp tục phát triển ổn định.

MINH THÀNH