Thủ tục rườm rà
Theo các chuyên gia kinh tế, hiện nay các hoạt động đầu tư xây dựng chịu sự điều chỉnh của khoảng 12 luật khác nhau và rất nhiều nghị định, nghị quyết của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, thông tư hướng dẫn của các bộ, ngành và hơn 20 nghìn tiêu chuẩn, quy chuẩn, định mức kinh tế kỹ thuật, từ khâu xác định chủ trương đầu tư, nhu cầu vốn, chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư xây dựng và kết thúc đầu tư xây dựng đưa dự án vào vận hành khai thác. Từ đây đã đặt ra trình tự thủ tục phức tạp, chồng chéo, rườm rà…
Trưởng ban Pháp chế Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) Ðậu Anh Tuấn cho biết: Hiện nay có 20 điểm xung đột, chồng chéo lớn của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, môi trường, đấu thầu. Ðó là xung đột về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án xây dựng nhà ở giữa Luật Ðầu tư và Luật Nhà ở; xung đột về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong dự án có sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất giữa Luật Ðầu tư, Luật Ðấu thầu và Luật Ðất đai; xung đột về thủ tục giới thiệu địa điểm đầu tư, địa điểm xây dựng giữa Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật Ðầu tư; chồng chéo thủ tục xin phép chuyển nhượng dự án bất động sản giữa Luật Ðầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản; không thống nhất về quyền chuyển nhượng dự án bất động sản giữa Luật Ðầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Ðất đai; có sự khác nhau về trình tự, thủ tục đầu tư dự án quy mô 5.000 tỷ đồng trở lên giữa Luật Ðầu tư, Luật Quản lý sử dụng vốn nhà nước tại DN và Luật Xây dựng.
Theo bà Ðặng Thị Hải Yến, Phó Vụ trưởng Vụ Pháp luật, Bộ Xây dựng, ngay tiêu chí phân chia dự án đầu tư giữa Luật Ðầu tư và Luật Nhà ở cũng khác nhau, khiến các cơ quan nhà nước và nhà đầu tư không xác định được phải áp dụng theo luật nào cho đúng. Chẳng hạn, thủ tục giới thiệu địa điểm xây dựng trong quy định của Luật Xây dựng, Luật Ðầu tư và Luật Nhà ở không thống nhất thời điểm giới thiệu trước hay sau, khi nhà đầu tư nhận được chấp thuận chủ trương đầu tư. Luật Ðầu tư, địa điểm được xác định trước khi có quyết định chủ trương đầu tư. Trong khi đó, Luật Xây dựng quy định cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng có trách nhiệm giới thiệu địa điểm đầu tư xây dựng cho chủ đầu tư khi có yêu cầu, tức không bắt buộc và không nói rõ phải có trước hay sau khi có quyết định chủ trương đầu tư. Sự chồng chéo này khiến các địa phương có cách hiểu và vận dụng khác nhau, gây lúng túng cho nhà đầu tư. Có địa phương thực hiện thủ tục hành chính giới thiệu địa điểm trước thủ tục quyết định chủ trương đầu tư. Có địa phương lại thực hiện sau đó, và cũng có nơi đồng thời thực hiện hai thủ tục. Như vậy làm đúng quy định luật này đồng nghĩa làm sai quy định của luật kia, và ngược lại?
Một thí dụ nữa, để xin giấy phép chứng nhận đầu tư cho dự án, Sở Kế hoạch và Ðầu tư (KH và ÐT) là đầu mối tiếp nhận hồ sơ theo quy định. Nếu hồ sơ hợp lệ, 15 ngày sau sẽ có kết quả trả cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, Sở KH và ÐT lại gửi văn bản cho chủ đầu tư yêu cầu hỏi ý kiến Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Sở Tài chính, Cục Thuế, Sở Tài nguyên và Môi trường (TN và MT) và quận, huyện có dự án. Như vậy, chủ đầu tư vẫn phải trải qua sáu cửa nêu trên và trực tiếp tới làm việc với cả sáu đơn vị này mới giải quyết được công việc. Ðiều này đã khiến một thủ tục biến thành năm, sáu thủ tục khác nhau; thời gian từ 15 ngày chỉ là lý thuyết, thực tế ít nhất từ năm đến sáu tháng, gây tốn kém về thời gian, tiền bạc, tiến độ triển khai dự án.
Khó áp dụng luật?
Thống kê của Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho thấy, từ tháng 7-2015 đến tháng 8-2018, trong số 170 dự án được UBND thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư thì chỉ có 44 dự án (25,9%) là dự án có sổ đỏ "đất ở" (thực chất hầu hết là các dự án có quỹ đất hỗn hợp trước đây được thành phố cho chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Ðất đai, Luật Nhà ở cũ), 126 dự án còn lại đang rơi vào tình trạng không được chỉ định nhà đầu tư và cũng chưa có cơ chế để giải quyết các thủ tục hành chính công nhận chủ đầu tư, dẫn đến ách tắc, không thể triển khai. Ðiển hình nhất trong việc chồng chéo và "đá" nhau giữa luật này và luật kia phải kể đến sự việc đình chỉ xây dựng 110 căn biệt thự của công ty bất động sản Hưng Lộc Phát ở quận 7 cách đây không lâu. Dự án này bị ngừng lại do chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý, cụ thể chưa chuyển mục đích sử dụng đất. Nguyên nhân là do dự án có "đất xen cài" manh mún, nhỏ lẻ nằm rải rác trong dự án… được xem là "đất công". Trong khi đó, vận dụng để phân tích việc xây 110 căn biệt thự nêu trên theo Luật Ðất đai, Luật Xây dựng, Luật Ðầu tư… đều đúng; nhưng dưới góc độ của Luật Quản lý và Sử dụng tài sản công là sai. Trong lúc chờ UBND thành phố Hồ Chí Minh xem xét giải quyết, dự án nêu trên bị đình chỉ thi công.
Theo các chuyên gia kinh tế, yêu cầu bắt buộc để được công nhận chủ đầu tư khi dự án phải có 100% diện tích đất được chuyển thành "đất ở" bất khả thi. Bởi lẽ, thực tế trong các dự án này bao giờ cũng có phần diện tích đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, đất kênh rạch, đường giao thông mà phần diện tích này theo quy định lại thuộc sự quản lý của Nhà nước cho nên DN không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Do vậy,
để tháo gỡ, TP Hồ Chí Minh nên kiến nghị Chính phủ công nhận là "đất ở" khi đủ các điều kiện sau đây: đã được xác định là đất ở trong đồ án quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã có văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để triển khai xây dựng nhà ở; hoặc đã được ghi trong quyết định thu hồi đất khi giải phóng mặt bằng là để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
