Nhiều vướng mắc
Theo Sở Tài nguyên và Môi trường, TP Hồ Chí Minh được giao quản lý 209.500 ha đất đai của cả nước, trong đó 114 nghìn ha đất nông nghiệp, 94.600 ha đất phi nông nghiệp. Trong tổng diện tích đất nói trên có 162.300 ha đang được sử dụng, 47.300 ha đang được giao để quản lý chưa đưa vào sử dụng và đất chưa sử dụng chỉ còn 927 ha. Mỗi mét vuông đất thuộc loại đất nào trên thị trường cũng có giá từ vài triệu tới khoảng vài tỷ đồng. Ðây là một lợi thế và cũng là thách thức trong phát triển kinh tế bền vững. Do vậy, việc quản lý chặt chẽ, bảo đảm công bằng và bình đẳng trong tiếp cận và sử dụng đất đai phải đạt hiệu quả và hiệu suất cao.
Thế nhưng, theo Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Toàn Thắng, công tác quản lý đất đai tại TP Hồ Chí Minh đang đứng trước nhiều thách thức cần vượt qua. Sự thiếu nhất quán trong pháp luật về đất đai và giữa Luật Ðất đai với Luật Ðấu thầu, Luật Nhà ở, Luật Ðầu tư, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quản lý sử dụng tài sản công… đã gây trở ngại lớn. Các cơ quan liên quan chỉ ra vài chục điểm xung đột pháp luật có tác động tiêu cực tới quá trình xem xét, thẩm định và phê duyệt dự án đầu tư. Những tác động trên khiến trong năm 2019, TP Hồ Chí Minh chỉ có năm dự án phát triển nhà ở với diện tích 24,48 ha đất được phê duyệt; hàng trăm dự án khác phải dừng hoặc chưa được phê duyệt.
Bên cạnh đó, theo ông Nguyễn Toàn Thắng, thành phố chưa có hệ thống quản lý đất đai điện tử, việc thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai còn phức tạp, cho nên người dân chưa hài lòng, thậm chí bức xúc. Trong khi đó, một số nhà đầu tư tạo lập các loại bất động sản trái phép, quy hoạch sử dụng đất chưa đồng bộ với quy hoạch chuyên ngành khác.
Phó Chủ tịch UBND thành phố Võ Văn Hoan cho rằng, tỷ lệ sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế của thành phố chưa tốt, chủ yếu chỉ mới phục vụ nhu cầu của nhà đầu tư. Năm 2019, dự toán thu từ đất của thành phố là 14.900 tỷ đồng nhưng ước tính chỉ thu được 11 nghìn tỷ đồng, bằng 73,8%. Ðây là mức thấp so với những năm gần đây, thí dụ năm 2016 thực thu 17.100 tỷ đồng (giao thu 16.500 tỷ đồng). Do nguồn vốn ngân sách đầu tư cho hạ tầng còn hạn chế, cho nên thành phố chủ yếu là quy hoạch rồi kêu gọi doanh nghiệp đầu tư. Lúc chưa đầu tư hạ tầng, giá đất rất thấp, đến khi làm xong hạ tầng, doanh nghiệp lại được lợi vì giá đất tăng cao, Nhà nước gần như chưa khai thác được phần giá trị gia tăng từ hạ tầng này. Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp xin chủ trương, xin đất nhưng để đó, chậm triển khai hoặc không triển khai, cũng ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất.
Triển khai bốn nhóm giải pháp
Ðể quản lý đất đai hiệu quả, ông Võ Văn Hoan cho biết, trong thời gian tới, thành phố sẽ tập trung thực hiện bốn nhóm giải pháp. Ðó là, quy hoạch sử dụng đất có tầm nhìn và chặt chẽ hơn; đồng bộ hóa việc lập quy hoạch giữa các ngành, lĩnh vực; tăng cường kiểm tra, quản lý, bổ sung, thu hồi kịp thời các dự án "xí đất"; Vốn hóa đất đai cho các khu đất công, tính toán lại nguồn thu từ đất… Ngoài ra, thành phố sẽ cùng các sở, ngành tìm giải pháp tháo gỡ cho các dự án đầu tư đang gặp vướng mắc về luật; ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai. Các thông tin về đất đai sẽ rõ ràng, công khai, minh bạch tránh các trường hợp lừa đảo, dự án không có thật.
Nhấn mạnh vào giải pháp vốn hóa đất đai, ông Nguyễn Toàn Thắng cho rằng, tài chính đất đai là một yếu tố có tầm quan trọng trong quản lý đất đai đô thị. Khi giá đất quá cao, một quyết định hành chính về đất đai có thể mang lại hoặc làm mất đi lợi ích tới hàng nghìn tỷ đồng. Vì thế, thành phố sẽ xây dựng một hệ thống tài chính đất đai đô thị hiệu quả trên nguyên tắc vốn hóa được đất đai, tức là đất đai quy đổi thành vốn tài chính. Một trong những nội dung quan trọng của giải pháp này là tạo nguồn thu từ đất thông qua quá trình đưa đất công vào thị trường theo cơ chế Nhà nước giao đất, thu tiền thuê đất, thu thuế, phí liên quan đất đai đang sử dụng trong khu vực tư nhân. Vốn hóa từ đất đai cũng có thể thực hiện bằng nhiều cơ chế khác nhau như cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước, sắp xếp lại việc sử dụng đất công, thu giá trị đất tăng thêm do đầu tư phát triển hạ tầng và tiện ích công cộng; sử dụng quỹ đất để đổi lấy hạ tầng… Một giải pháp song song sẽ được thực hiện là: Khai thác quỹ đất thanh toán dự án BT phải nằm dọc các tuyến đường triển khai dự án BT chứ không phải lấy quỹ đất từ nơi khác thanh toán cho chủ đầu tư.
