Trong hơn 10 năm qua, một số UBND cấp tỉnh cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở (GCNQSDĐƠ) không hình thành đơn vị ở” (ổn định lâu dài) cho căn hộ du lịch. Mới đây, cơ quan có thẩm quyền của T.Ư kết luận việc cấp “GCNQSDĐƠ không hình thành đơn vị ở” (ổn định lâu dài) cho căn hộ du lịch là trái với quy định của Luật Đất đai.
Đề xuất hoàn thiện khuôn khổ pháp luật để cấp giấy chứng nhận cho căn hộ du lịch và các công trình xây dựng trong dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án nhà ở, nhiều ý kiến thành viên Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh nhận thấy, văn bản của các bộ (nêu trên) có tính rời rạc, thiếu tính đồng bộ, tính liên thông, chưa xử lý được các vướng mắc đối với căn hộ du lịch. Vừa qua, Hiệp hội có ý kiến nhận xét và đề xuất hoàn thiện khuôn khổ pháp luật để cấp giấy chứng nhận cho căn hộ du lịch và những công trình xây dựng trong dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án nhà ở, như: biệt thự du lịch, nhà phố du lịch, văn phòng lưu trú, căn hộ dịch vụ, căn hộ thương mại. Theo đó, đề nghị sử dụng thống nhất khái niệm “căn hộ du lịch” (còn gọi là condotel) là một loại cơ sở lưu trú du lịch theo quy định tại khoản 3 Điều 48 Luật Du lịch. “Căn hộ du lịch” có thể nằm trong nhà chung cư hỗn hợp, hoặc nằm trong tòa nhà cao tầng độc lập, hoặc tòa nhà hỗn hợp của khu du lịch, hoặc tòa nhà ngoài khu du lịch.
Về “cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất” (sổ hồng) cho “căn hộ du lịch” và các công trình xây dựng trong dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án nhà ở, chúng tôi cho rằng: Theo quy định của pháp luật về đất đai, các “công trình xây dựng trong dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án nhà ở”, trong đó có “căn hộ du lịch”, biệt thự du lịch, hay nhà phố du lịch (shophouse du lịch), kể cả văn phòng lưu trú (officetel), căn hộ dịch vụ (serviced apartment), căn hộ thương mại (shophouse) được “cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất”, nhưng đến nay vẫn chưa cấp được “sổ hồng”, do thiếu các quy định pháp luật đồng bộ. Trong đó, có việc xác định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung đối với chủ sở hữu căn hộ du lịch.
Trong khi chờ ban hành các quy phạm pháp luật điều chỉnh, đề nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét quy định “phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung của chủ sở hữu căn hộ du lịch”, để Bộ Tài nguyên và Môi trường có căn cứ hướng dẫn các địa phương ghi diện tích “phần sở hữu riêng, quyền sử dụng đất của chủ sở hữu căn hộ du lịch” vào “giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình không phải là nhà ở” của chủ sở hữu “căn hộ du lịch”, đồng thời đề nghị quy định trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và cơ chế quản lý vận hành đối với tòa nhà “căn hộ du lịch”. Đề nghị xem xét sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản trong năm 2021; cụ thể bổ sung quy định “phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong tòa nhà căn hộ du lịch” tương tự như Luật Nhà ở quy định “phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong tòa nhà chung cư” và đề nghị Bộ Xây dựng quy định “hợp đồng mẫu mua bán, chuyển nhượng cơ sở lưu trú du lịch, trong đó có căn hộ du lịch”.
Do phần lớn dự án khu du lịch có khu căn hộ du lịch, mà tòa nhà căn hộ du lịch chỉ chiếm một phần diện tích của khu du lịch, đề nghị bổ sung quy định “đất xây dựng khu căn hộ du lịch” vào Luật Đất đai, tương tự như quy định “đất xây dựng khu chung cư” tại Điều 145 Luật Đất đai, để có căn cứ xác định “quyền sử dụng đất chung” đối với phần diện tích này, khi cấp “sổ hồng” cho chủ sở hữu căn hộ du lịch. Mặt khác, trong lúc chờ ban hành các quy phạm pháp luật điều chỉnh, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét quy định trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung căn hộ du lịch, áp dụng tương tự như Luật Nhà ở quy định trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung căn hộ nhà chung cư.
Hiệp hội cũng đề nghị Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch xem xét sửa đổi, bổ sung Điều 4 “Quy chế quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự du lịch”, ban hành kèm theo Quyết định số 3720/QĐ-BVHTT&DL ngày 28-10-2019, theo hướng không cho phép từng chủ sở hữu (là tổ chức hoặc cá nhân) được tự “kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch đối với căn hộ du lịch, biệt thự du lịch do mình sở hữu thuộc cùng một dự án”. Thay vào đó, chúng tôi đề nghị “quy định các tổ chức, cá nhân sở hữu căn hộ du lịch, biệt thự du lịch thuộc cùng một dự án thống nhất, lựa chọn một tổ chức để kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch, đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 23 và điểm b, điểm c khoản 1 Điều 49 Luật Du lịch”.
LÊ HOÀNG CHÂU
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh
