Xu hướng nào cho dòng tiền bất động sản?

Thứ Sáu, 13-11-2020, 08:26
(Ảnh minh hoạ: CTV)

Có nhiều căn cứ để kỳ vọng rằng thị trường bất động sản cuối năm 2020 sẽ ấm dần và tăng nhiệt trở lại vào năm 2021, giúp cải thiện áp lực từ nợ xấu, căng thẳng việc làm, an sinh xã hội và động lực tăng trưởng kinh tế đất nước do hệ lụy từ đại dịch Covid-19 trên toàn cầu!

Sự trì trệ và cạnh tranh khốc liệt hơn là đặc trưng của thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2019 và suốt 3 quý năm 2020 gắn với sự giảm sút lòng tin vào cam kết bảo đảm lợi nhuận các bất động sản nghỉ dưỡng; sự thu hẹp đột ngột dòng khách du lịch quốc tế và nội địa; sự đứt gẫy các chuỗi cung ứng giá trị; sự giảm sút cả tổng cung, lẫn tổng cầu xã hội gắn với bùng phát kéo dài của đại dịch covid-19 trên toàn cầu; cũng như gắn với sự đóng băng thị trường đất nền do được quản lý chặt chẽ hơn…

Tuy nhiên, thị trường cũng đang ghi nhận những xung lực mới và đậm dần xu hướng thị trường bất động sản sẽ ấm dần trở lại, gắn với hiệu quả những văn bản pháp lý mới có hiêu lực từ năm 2020 (như bảng giá đất mới; các chế tài xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất..); với sự duy trì tổng cầu dồi dào trên phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp; với sự gia tăng tổng cầu bất động sản công nghiệp và mặt bằng đất kinh doanh gắn với triển khai các FTA mới và sự bùng nổ dòng FDI trong năm 2021; và cả với sự điều chỉnh linh hoạt cơ cấu và gia tăng tiện ích các sản phẩm bất động sản thời gian tới. 

Theo nhận định của nhiều chuyên gia và tổ chức kinh doanh bất động sản, có nhiều căn cứ để tin rằng, vào cuối năm 2020 và nhất là từ giữa năm 2021 sẽ chứng kiến làn sóng đầu tư mới vào thị trường bất động sản công nghiệp gắn với sự dịch chuyển dòng FDI công nghiệp trong khu vực do sự tác động của Covid-19 làm tăng áp lực đa dạng hóa thị trường, đa dạng chuỗi cung ứng.

Việt Nam trở thành điểm sáng trên bản đồ thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài từ các nền kinh tế châu Á, Mỹ và trong nội khối ASEAN. Điều này bắt nguồn từ Việt Nam là số nước hiếm hoi năm 2019 có kết quả tích cực trong kiểm soát tốt dịch, sớm bình thường hóa, thúc đẩy sản xuất - kinh doanh; có chính trị ổn định, nguồn nhân lực dồi dào, thị trường tiềm năng, chi phí cạnh tranh, vị trí địa lý thuận lợi và nền kinh tế đang hội nhập ngày càng sâu rộng theo tinh thần và trong khuôn khổ những hiệp định thương mại tự do mới gần đây, như CPTPP,  EVFTA và sắp tới là RCEP.

Hơn nữa, việc chính phủ chủ trương tiếp tục khuyến khích nâng cấp cơ sở hạ tầng các khu công nghiệp và việc có thể thực hiện thí điểm một số cụm liên kết ngành nhằm hình thành mạng lưới sản xuất, chuỗi cung ứng và tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu tại một số địa phương… càng tạo xung lực tích cực cho thị trường.

Ngoài ra, sự phục hồi và mở rộng hoạt động kinh tế của doanh nghiệp trong nước cũng là một trong những nguồn cầu chính để phát triển bất động sản công nghiệp thời gian tới.

Những khu công nghiệp đã được quy hoạch sẽ là những đối tượng được tìm kiếm nhiều trong thời gian tới (theo bộ KH & ĐT, cả nước hiện có 326 KCN, KCX được thành lập với tổng diện tích hơn 95,6 nghìn ha; 251 KCN đã đi vào hoạt động với tổng diện tích hơn 66,2 nghìn ha; tỷ lệ lấp đầy các KCN đi vào hoạt động đạt 73,9%; trong đó 88% KCN đi vào hoạt động có nhà máy xử lý nước thải tập trung). 

Trên thực tế, trong những tháng đầu năm 2020, nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước đã xúc tiến tìm kiếm địa điểm tại các KCN để đầu tư kinh doanh nhà xưởng theo quy mô lớn, với quỹ đất từ 500 - 1.000 ha. Ngoài TP Hồ Chí Minh và Hà Nội, thì các thành phố vệ tinh cũng đang được các nhà đầu tư quan tâm như Long An, Bình Dương... những nơi có vị trí thuận lợi về cơ sở hạ tầng giao thông, kho bãi lưu trữ và dịch vụ logistics tới các thành phố lớn.

Bên cạnh triển vọng khá sáng sủa của bất động sản công nghiệp, thì bất động sản phục vụ mô hình nghỉ dưỡng kết hợp du lịch, giải trí và chăm sóc sức khỏe tại chỗ có cơ hội phục hồi và sẽ có thể  nở rộ trong thời gian tới.

Trong bối cảnh di chuyển qua biên giới bị hạn chế và dịch bệnh còn diễn biến phức tạp, những chuyến du lịch tại chỗ hoặc tới các địa phương lân cận nhằm thay đổi không khí, thư giãn và trải nghiệm, khám phá đang có cơ hội phát triển.

Đây chính là động lực thúc đẩy phát triển những khu phức hợp nghỉ dưỡng – giải trí – dịch vụ đồng bộ; các mô hình sản phẩm khách sạn, nghỉ dưỡng nội đô, resort chăm sóc sức khỏe, khu nghỉ dưỡng phức hợp với trải nghiệm F&B (ẩm thực), vui chơi giải trí độc đáo….gần TP Hồ Chí Minh và Hà Nội, cung như các đô thị trung tâm lớn trên cả nước.

Năm 2020-2021 và tới đây, thị trường sẽ chứng kiến sự thanh lọc các chủ đầu tư về năng lực phát triển sản phẩm nghỉ dưỡng. Những đô thị biển quy mô lớn, nhiều tiện ích, đa công năng và phong phú chủng loại sản phẩm sẽ là xu hướng bất động sản nghỉ dưỡng trong thập niên tới.

Đặc biệt, ngành du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam nhiều khả năng sẽ hồi phục nhanh hơn các quốc gia khác do đạt được yếu tố an toàn nhờ kiểm soát tốt dịch bệnh, hơn nữa lại có khoảng cách gần với các nguồn du khách lớn và đà tăng trưởng tốt trong quá khứ. 

Bên cạnh hai xu hướng trên, thị trường bất động sản tiếp tục ghi nhận dòng tiền hướng tới các sản phẩm nhà ở xã hội, chung cư bảo đảm chất lượng và tiện ích, đất thổ cư và nhà riêng có giấy tờ hợp pháp và địa điểm đắc địa.

Đặc biệt, các căn hộ chung cư sẽ có sức hấp dẫn nhiều nhà đầu tư hơn nhà ngõ, hẻm nhỏ, do nhu cầu tiện ích và chất lượng sống của người tiêu dùng trẻ ngày càng có xu hướng nâng lên.

Ngoài ra, các phân khúc thị trường nhà chung cư và nghỉ dưỡng sẽ được khích lệ nhiều hơn cùng với xu hướng gia tăng các chính sách khuyến mãi, kích cầu người mua ngày càng đa dang và hấp dẫn, không chỉ thay đổi mức đóng, gia hạn thời gian thanh toán, tặng voucher, mà còn là giảm tỉ lệ thanh toán, tăng tỉ lệ chiết khấu, cam kết mua lại…

Nhằm tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, phục hồi nền kinh tế nói chung, Chính phủ đã có một số giải pháp trước mắt và lâu dài nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, như: Cân đối thêm 1.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội theo Nghị quyết số 71/2018/QH14 và bổ sung 2.000 tỷ đồng để cấp bù lãi suất cho bốn ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chỉ định để thực hiện hỗ trợ cho vay nhà ở xã hội; giải pháp về khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp (căn hộ chung cư có quy mô dưới 70 m2, giá bán không vượt quá 20 triệu đồng/m2).

Bộ Xây dựng hiện đang nghiên cứu, hoàn thiện trình Chính phủ ban hành Nghị quyết của Chính phủ về giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp.

Về lâu dài, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định liên quan đến hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản để bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật; đồng thời sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính theo hình thức liên thông, cắt giảm thủ tục, rút ngắn thời gian giải quyết, hồ sơ, chi phí thực hiện trong hoạt động đầu tư xây dựng các dự án bất động sản, tập trung trọng tâm phát triển nhà ở xã hội cũng như nhà ở thương mại giá rẻ - coi đây là giải pháp tạo đà, “kích thích” sự phát triển của thị trường bất động sản trong giai đoạn khó khăn này.

Về tổng thể, trong những tháng cuối năm, nguồn hàng tại các dự án do doanh nghiệp triển khai tiếp tục không có nhiều thay đổi, khan hiếm nguồn hàng mới tại các đô thị lớn vẫn diễn ra.

Tại các địa phương, nguồn hàng đưa ra thị trường chủ yếu nằm ở các dự án đã triển khai trước đó. Dự án được phê duyệt mới sẽ được triển khai nhiều hơn sau khi các địa phương ổn định bộ máy tổ chức sau kỳ đại hội đảng bộ. Nhiều dự án đấu giá đất sẽ được triển khai để tạo ngân sách đảm bảo sự đầu tư phát triển cho nhiệm kỳ mới.

Các sản phẩm nhà, đất sẽ tiếp tục giảm giá ở các khu vực trung tâm, còn phân khúc tầm trung sẽ tiếp tục giao dịch tốt. Đối với đất nền, các sản phẩm có giá trên dưới 1 tỷ đồng vẫn tiếp tục thu hút sự quan tâm nhiều nhất.

Trong quý cuối năm, khu vực miền Bắc và Hà Nội sẽ có lượng quan tâm tăng trưởng tốt hơn thị trường miền Nam và khu vực TP.HCM.

Cần ghi nhận thêm rằng, trên nền tảng tích hợp đa phương tiện, khách hàng có thể thực hiện toàn bộ quá trình mua nhà từ xa với lợi ích "3 nhất" bao gồm tiện nhất, nhanh nhất và chi phí thấp nhất.

Gần đây có thể kể đến dịch vụ điện tử Vinhomes Online hay Sunshine App, một giải pháp công nghệ tài chính được đánh giá là sẽ tác động trực tiếp đến thị trường giao dịch bất động sản truyền thống.

Việc đón đầu xu hướng đầu tư bất động sản, các ứng dụng và sàn thương mại điện tử của các tập đoàn lớn hứa hẹn sẽ mang lại sự thu hút cho cả nguồn vốn từ trong và ngoài nước.

Cuối cùng, niềm tin vào việc tăng giá của BĐS trong bối cảnh dân số ngày càng gia tăng, đất đai không thể mở rộng…đã, đang và sẽ luôn là xung lực mạnh mẽ và bền bỉ hỗ trợ thị trường BĐS ở mọi quốc gia, kể cả ở nước ta. 

Theo khảo sát của ông Cấn Văn Lực- Kinh tế trưởng Ngân hàng  BIDV:
1- Trả  lời câu hỏi “phân khúc nào của bất động sản sẽ hoạt động khả quan nhất trong năm 2020”:
Phương án A: Chung cư (kết quả 21,2%)
Phương án B: Biệt thự, liền kề, shop house (kết quả 28,8%)
Phương án C: Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng (Condotel) (kết quả 3%)
Phương án D: Đất nền (kết quả 47%)
2-Nếu có tiền, ông bà sẽ ưu tiền đầu tư vào lĩnh vực nào trong năm 2020? 
Phương án A: Bất động sản

Phương án B: Vàng
Phương án C: Chứng khoán
Phương án D: Trái phiếu doanh nghiệp. 
Phương án E: Gửi tiết kiệm. 
Kết quả của các đáp án lần lượt là 67,5%; 15,6%; 6,5%; 2,6%; 7,8%

Theo kết quả khảo sát của MC Hữu Bằng:
1- Những năm tới, dòng tiền vào bất động sẽ đến từ những nguồn nào là chủ yếu?
Phương án A: Vẫn chủ yếu là ngân hàng.
Phương án B: Chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp.
Phương án C: Dòng vốn ngoại.
Phương án D: Chuyển từ các kênh đầu tư khác sang bất động sản.
Kết quả lần lượt của các phương án 56,6%; 5,7%; 18,9%; 18,9%.

2- Việc ngân hàng siết tín dụng đối với bất động sản sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến thanh khoản của thị trường cũng như khiến cho người mua nhà sẽ khó tiếp cận tín dụng vay mua nhà? 
Phương án A: Có 
Phương án B: Không ảnh hưởng
Phương án C: Ảnh hưởng nhưng ít vì đa số mua nhà bằng tiền nhàn rỗi. 
Kết quả lần lượt của các phương án là 60,3%; 13,8%; 25,9%. 

 

TS. Nguyễn Minh Phong