Để bảo đảm an toàn cho sự phát triển của từng thị trường và nền kinh tế, Ngân hàng Nhà nước đã quyết định siết chặt tín dụng đối với thị trường bất động sản và đây là yêu cầu bắt buộc.
Lãi suất cho vay bất động sản tăng cao
Đang có nhu cầu vay 250 triệu đồng để sửa nhà, mấy ngày nay, chị Minh (Cầu Giấy, Hà Nội) chạy đôn đáo hỏi ngân hàng thủ tục vay nhưng chưa được vì thấy lãi suất lên tới 11,5% - 12,5%/năm.
Có ngân hàng đưa ra mức lãi suất ưu đãi thấp hơn nhưng chỉ trong ba đến sáu tháng đầu, sau đó thả nổi theo thị trường. “Tôi thấy mức lãi suất này cao, chưa kể các ngân hàng sẽ thả nổi sau khi hết thời gian ưu đãi. Với xu hướng lãi suất huy động nhích lên từ cuối năm ngoái đến giờ, sợ lãi vay còn tiếp tục tăng” - chị Minh băn khoăn.
 |
Giao dịch ở Ngân hàng HDBank.
Tại một chi nhánh của một ngân hàng tư nhân ở quận Long Biên, nhân viên tín dụng thông tin với mức lãi suất vay mua nhà đang được ngân hàng áp dụng là 11,5%/năm với điều kiện khách hàng mua thêm một gói bảo hiểm nhân thọ khoảng 8 triệu đồng (năm đầu tiên). Nếu không mua bảo hiểm, mức lãi vay mua nhà là 12,5%/năm, được tính bằng lãi suất huy động trung dài hạn bình quân 7,7%/năm cộng biên độ 4,8%.
Thực tế, lãi suất cho vay mua nhà đất đã nhích lên đáng kể sau “cuộc đua” tăng lãi suất huy động từ cuối năm 2018 đến nay. Hiện mặt bằng lãi suất huy động đã xuất hiện phổ biến các mức 6,8%-7,5%, thậm chí có một số ngân hàng còn đang huy động trên 8%/năm, trong khi lãi vay phần lớn cũng trên 11%/năm, tăng thêm khoảng 0,5-1 điểm phần trăm so với nửa năm trước.
Thắt chặt tín dụng bất động sản là xu hướng dài hạn
Thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước đã lên tiếng cảnh báo và yêu cầu các ngân hàng phải rất thận trọng khi cho vay đối với lĩnh vực này với yêu cầu thủ tục, điều kiện vay chặt chẽ, bảo đảm khâu đầu vào tốt để hạn chế rủi ro. Theo đó, các ngân hàng cần phải kiểm soát dòng vốn để bảo đảm người vay sử dụng đúng mục đích. Siết tín dụng bất động sản sẽ không chỉ là tức thời mà là xu hướng trong dài hạn. Cần phát triển các nguồn vốn khác cho thị trường bất động sản thay vì chỉ phụ thuộc vào tín dụng từ ngân hàng.
Theo quy định của Ngân hàng Nhà nước thì từ 1-1-2019, các tổ chức tín dụng chỉ còn được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn. Chính sách này tác động rất lớn đến doanh nghiệp bất động sản, làm tăng lãi suất cho vay mua nhà trong năm 2019. Lẽ ra quy định tỷ lệ tối đa 40% vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn đã được áp dụng từ năm 2018 nhưng việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn quá nhanh sẽ gây khó khăn, áp lực cho các ngân hàng nên Ngân hàng Nhà nước đã giãn lộ trình thực hiện sang đầu năm 2019 để các tổ chức tín dụng có thời gian chuẩn bị.
Nhìn lại trong quá khứ, tỷ lệ nêu trên đều đã có nhiều lần thay đổi. Hệ số rủi ro đối với cho vay kinh doanh bất động sản từng được quy định là 100% theo Quyết định số 457/2005/QĐ-NHNN của Ngân hàng Nhà nước. Đến năm 2010, nó đã được tăng lên 250% theo Thông tư số 13/2010/TT-NHNN, rồi sau bốn năm (2014), lại được giảm xuống 100% theo Thông tư số 36/2014/TT-NHNN. Đến năm 2016, Ngân hàng Nhà nước lại ban hành Thông tư số 06/2016/TT-NHNN, trong đó quy định hệ số rủi ro cho vay bất động sản sẽ được giữ ở mức 150% đến hết năm 2016 sau đó nâng lên mức 200% kể từ 1-1-2017.
Cuối năm 2018, Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã có kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cho phép các ngân hàng tiếp tục được sử dụng tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn tối đa 45% trong năm 2019. Lý do HoREA đưa ra là, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, tùy theo quy mô diện tích dự án, chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu 15% hoặc 20% vốn đầu tư, còn lại 80-85% nhu cầu vốn thì chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng.
Ngoài ra, việc tìm kiếm nguồn vốn thay thế từ các quỹ đầu tư bất động sản và thị trường chứng khoán vẫn chưa khả quan. Bởi lẽ cho đến nay, bên cạnh vài quỹ đầu tư tài chính nước ngoài, cả nước mới chỉ có một quỹ đầu tư bất động sản với số vốn điều lệ rất nhỏ chỉ 50 tỷ đồng nên chưa huy động được nguồn vốn nhàn rỗi rất lớn trong nước và cũng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn rất lớn của thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, chuyên gia kinh tế TS Nguyễn Trí Hiếu, thẳng thắn đưa ra quan điểm, năm 2019, việc Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng bất động sản và chứng khoán là rất hợp lý. Năm 2019, cả người mua nhà lẫn chủ đầu tư sẽ gặp nhiều khó khăn khi tiếp cận vốn ngân hàng do lãi suất tăng cao và nguồn vốn dành cho bất động sản ít hơn. “Các ngân hàng phải cẩn trọng để giúp cho thị trường bất động sản được thanh lọc,” ông Hiếu khuyến nghị.
Dù vậy, trước lo ngại của khách hàng, lãnh đạo nhiều ngân hàng khẳng định lãi vay sẽ khó tăng mạnh. Chủ trương của Ngân hàng Nhà nước ngay từ đầu năm là ổn định lãi suất, một số ngân hàng lớn đã có động thái giảm lãi suất cho vay các lĩnh vực ưu tiên. Ngoài ra, vì yếu tố cạnh tranh khiến các ngân hàng không dám mạnh tay đẩy lãi vay lên cao, trong đó có lãi suất cho vay mua nhà.
Ông Nguyễn Quốc Hùng, Vụ trưởng Vụ các ngành kinh tế Ngân hàng Nhà nước cũng cho biết, những dự án bất động sản tốt ngân hàng vẫn khuyến khích cho vay. Tuy nhiên, các ngân hàng ngày càng khôn ngoan, thẩm định rất kỹ lưỡng khi cho vay dự án bất động sản. Nhiều ngân hàng ngừng cho vay đất nền, còn những dự án có sổ đỏ, quy hoạch có triển vọng thị trường thì vẫn cho vay chứ không phải như trước đây cho vay cả đền bù giải phóng mặt bằng.
Việc thắt chặt tín dụng bất động sản là cần thiết để giảm bớt rủi ro cho tất cả các bên tham gia thị trường. Bởi khi chủ đầu tư dùng đòn bẩy tài chính nhiều, nếu dự án hoặc thị trường có biến động tiêu cực sẽ khó tránh khỏi khủng hoảng, đổ vỡ.
