Sớm điều chỉnh những bất cập trong việc tách thửa đất

Chẳng hạn, trong việc xác định đất thuộc loại quy hoạch gì, nhiều trường hợp thực tế cho thấy, đất ở và cả nhà ở của người dân đã nằm trong khu dân cư đang sinh sống đông đúc, hằng năm người dân đều nộp thuế sử dụng đất ở đầy đủ, nhưng khi xin tách thửa đất thì lại không được giải quyết. Lý do cơ quan quản lý chức năng đưa ra là: đất ở không thuộc “quy hoạch đất dân cư hiện hữu”, mà do đất bị xem là “đất dân cư hiện hữu cải tạo” (đất ở hiện hữu cải tạo) hoặc “khu dân cư xây dựng mới”… Đây là nguyên nhân chủ yếu gây ách tắc phần lớn hồ sơ xin tách thửa đất của người dân.
 
 Việc tách thửa đất để làm nhà, chuyển nhượng nhằm giải quyết khó khăn trong cuộc sống hoặc chia tài sản cho người thân là nhu cầu chính đáng và hợp pháp của người dân. Xuất phát từ nhu cầu thực tế của người dân, ngày 5-12-2017, UBND thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND (gọi tắt là QĐ 60) quy định diện tích đất tối thiểu được tách thửa, có hiệu lực thi hành từ ngày 1-1-2018. Tuy nhiên, sau hơn hai năm rưỡi thực hiện QĐ 60, nhiều người dân đã không thể thực hiện được quyền lợi hợp pháp và chính đáng nêu trên của mình. Đối với đất ở (nhu cầu tách thửa rất cao), căn cứ đầu tiên để cho phép tách thửa là khu đất phải thuộc quy hoạch đất dân cư hiện hữu (dân cư hiện trạng) hoặc dân cư hiện hữu chỉnh trang. Tuy nhiên, có khá nhiều khu đất ở vẫn bị xem là “đất ở hiện hữu cải tạo” hoặc “khu dân cư xây dựng mới” (đất ở xây dựng mới), đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở) và có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm để thực hiện thu hồi đất nên không cho phép tách thửa, mặc dù người dân đã liên tục nộp tiền sử dụng đất ở đầy đủ cho Nhà nước. Trong khi đó, Luật Đất đai 2013, Luật Quy hoạch đô thị 2009, Luật Xây dựng 2013, Luật Quy hoạch 2017 và các nghị định liên quan của Chính phủ đều không sử dụng thuật ngữ “quy hoạch xây dựng mới”, “quy hoạch đất sử dụng hỗn hợp”, hoặc giải thích đối với quy hoạch này. Cộng thêm nhiều yêu cầu, điều kiện khác, QĐ 60 đã làm phát sinh thủ tục hành chính, chưa tạo điều kiện thuận lợi cho người dân chuyển mục đích đất và tách thửa.
 
 Rõ ràng, ý tưởng và mục đích ra đời của QĐ 60 là tốt. Thế nhưng, có thể là để phòng ngừa tình trạng “phân lô, bán nền” mà QĐ 60 chưa phân định rạch ròi giữa việc tách thửa đất ở để phục vụ những nhu cầu thông thường của người dân và tách thửa để kinh doanh bất động sản, thực hiện dự án nhà ở. Không những vậy, trong quá trình triển khai thực hiện QĐ 60, để an toàn, một số cơ quan liên quan, quận, huyện đã làm việc cứng nhắc, “đẻ” thêm “giấy phép con”, gây thêm khó khăn cho người dân. Trong khi đó, theo Luật Đất đai 2013 (Điều 143 và 144), UBND cấp tỉnh chỉ có thẩm quyền quy định diện tích đất được tách thửa đối với “đất ở tại nông thôn” và “đất ở tại đô thị”, không quy định việc tách thửa đối với các loại đất khác. Do đó, QĐ 60 chưa phù hợp quy định của Luật Đất đai 2013; chưa bảo đảm nguyên tắc thống nhất, đồng bộ trong hệ thống pháp luật. Dễ thấy rằng nhu cầu tách thửa đất thông thường như đã nêu là nhu cầu hoàn toàn chính đáng và hợp pháp của người dân. Vì vậy, các cơ quan quản lý chuyên môn, cán bộ chuyên trách không nên quá máy móc, mà nên linh hoạt giải quyết trên cơ sở quy định pháp luật hiện hành và hiện trạng thực tế chứ không nên “vẽ” thêm quy định. Hơn nữa, về lâu dài, thành phố nên sớm sửa đổi, điều chỉnh những bất cập của QĐ 60 hoặc có quy định mới thay thế nhằm giải quyết nhanh đòi hỏi hợp pháp của người dân.