Phát triển đô thị nằm trong các khu công nghiệp

Bài & ảnh: VIẾT ĐOÀN, CHÍ KIÊN
Thứ Tư, 25-03-2020, 10:37
Hàng trăm căn biệt thự xây dựng rồi bỏ hoang tại KĐT ở Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai.

Hàng loạt vấn đề bất cập về phát triển đô thị mới trong các khu công nghiệp (KCN) đã được đặt ra. Tuy nhiên, với những gì đang diễn ra tại TP Mới Bình Dương và huyện Nhơn Trạch, không ít người cho rằng việc tính toán có giải pháp nhanh chóng thu hút người dân về sinh sống là một vấn đề cần được nghiêm túc xem xét trong phát triển đô thị thời gian tới bởi phía sau các dự án (DA) là hàng nghìn tỷ đồng bị “cuốn” theo sự bất động của từng DA đang nguy cơ tạo ra lãng phí lớn.

Kỳ 2: Bất cập cần sớm được giải quyết

(Tiếp theo & hết)

Áp lực tiếp tục “bủa vây” TP Mới Bình Dương

Hơn 10 năm sau khi hình thành và đầu tư, Khu liên hợp Công nghiệp - Dịch vụ và Đô thị Bình Dương (Khu liên hợp Bình Dương) đã tạo ra những bước đột phá trong thu hút đầu tư với doanh thu hằng năm lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng, giúp cho tỉnh Bình Dương luôn nằm trong tốp đầu về nộp ngân sách nhà nước. Nhưng có lẽ, kết quả đó cũng chỉ đạt phần nào mục tiêu ban đầu đề ra trong việc đầu tư, phát triển của Khu liên hợp Bình Dương. Trong đó, ngoài tạo ra một TP Mới Bình Dương thì nhiều công trình tạo lực khác như khu dịch vụ, KCN vẫn đang dang dở. Theo đánh giá của các chuyên gia về quy hoạch kiến trúc đô thị, có thể coi đây là một bản lỗi quy hoạch trong việc đầu tư, phát triển TP Mới Bình Dương.

Đầu tiên, có thể thấy được TP Mới Bình Dương tuy được đầu tư mới nhưng lại được bao quanh bởi các KCN tập trung của ngay Khu liên hợp Bình Dương như Sóng Thần III, Đại Đăng, Phú Tân, Kim Huy… với diện tích lên đến hơn 1.573 ha đất KCN. Đồng thời, trong tổng thể Khu liên hợp Bình Dương có đến hơn 4.196 ha diện tích đất các loại nhưng lại không có được các dòng sông lớn chảy qua, chảy quanh hay chí ít hồ điều tiết đủ lớn để chứa nước điều hòa cho cả khu vực. Với việc TP Mới Bình Dương làm trung tâm, dành 132,5 ha đất để xây dựng các công trình giao thông với các tuyến đường chính chạy xuyên tâm, đồng thời mở rộng từ 30 m đến 60 m chiều ngang, hầu hết được trải thảm nhựa hoặc bê-tông hóa, thì nhiều nguy cơ nơi đây sẽ biến thành “chảo lửa” mỗi buổi trưa trời nắng nóng.

Trong khi đó, ngày 14-1-2016, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã có Văn bản số 298/BKHĐT-QLKKT báo cáo Thủ tướng Chính phủ về Đề án quy hoạch phát triển các KCN tỉnh Bình Dương theo quy hoạch tổng thể phát triển các KCN ở Việt Nam đến năm 2015 và định hướng đến năm 2020, trên địa bàn tỉnh Bình Dương. Theo đề án, sẽ có 4/5 KCN được giảm diện tích đất KCN xuống thành đất ở đô thị thuộc Khu liên hợp Bình Dương. Đến ngày 23-1-2016, Phó Thủ tướng Chính phủ Hoàng Trung Hải đã ký Văn bản số 173/TTg-KTN đồng ý điều chỉnh quy hoạch phát triển các KCN tỉnh Bình Dương đến năm 2020. Cụ thể, điều chỉnh giảm diện tích các KCN Sóng Thần III từ 534 ha xuống 427 ha; KCN Đại Đăng từ 274 ha xuống 219 ha; KCN Phú Tân từ 133 ha xuống 107 ha; KCN Kim Huy từ 241 ha xuống 172 ha với tổng diện tích lên đến 231 ha đất ở. Với việc điều chỉnh này đã tăng tổng diện tích đất ở tại Khu liên hợp Bình Dương lên đến hơn 1.881 ha. Đồng nghĩa với việc tạo thêm áp lực đối với mục tiêu phát triển TP Mới Bình Dương.

Hàng nghìn tỷ đồng “trôi” theo DA

Ở đây, không nhìn về góc độ hiệu quả của nhà đầu tư mà đánh giá phát triển xã hội thì có thể thấy những DA KĐT, KDC tại các thành phố nằm trong KCN này đang mang lại một sự lãng phí quá lớn. Ngay như DA TP Mới Bình Dương được dự kiến đầu tư ban đầu là khoảng 10 tỷ USD (tương đương 200.000 tỷ đồng), cộng thêm các nhà đầu tư, người dân đã đầu tư xây dựng nhà ở có thể thấy được tổng giá trị tiền đã đầu tư tăng lên rất nhiều rồi để hoang. Đến nay, với giá trị tiền đã được đầu tư cộng với lãi suất ngân hàng qua hàng chục năm thì đã có bao nhiêu tiền đang bị “cuốn trôi” theo thời gian của DA.

Thực tế, tại huyện Nhơn Trạch, hàng chục DA KĐT, KDC đã được đầu tư hàng nghìn tỷ đồng nhưng luôn trong tình trạng “bất động”. Đầu tiên phải kể đến DA Long Thọ - Phước An, do Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà & Đô thị (HUD) thuộc Bộ Xây dựng làm chủ đầu tư được đầu tư từ đầu năm 2002, với tổng diện tích gần 224 ha. Ngay từ ban đầu, HUD đã đầu tư hơn 600 tỷ đồng làm hạ tầng giao thông đồng bộ, đáp ứng nhu cầu cho hàng chục nghìn người dân. Theo tìm hiểu của phóng viên, DA được mở bán từ đầu năm 2003, với giá đất ban đầu khoảng từ 1,2 triệu đến 1,8 triệu đồng/m², tổng số tiền HUD đã thu được từ khách hàng khoảng 1.100 tỷ đồng. Tại thời điểm năm 2008, với quy định khách hàng mua đất buộc phải xây nhà thì chỉ tiền xây lên đến khoảng 800 triệu đến hàng tỷ đồng. Chưa kể, nhiều khách hàng còn phải gánh hậu quả của những thời điểm đất Nhơn Trạch bị “thổi” giá lên đến hàng chục triệu đồng/m² và ở thời điểm hiện tại đang bị rớt giá. Hay như DA Phước An - Long Thọ do Tổng công ty Xây dựng Hà Nội làm chủ đầu tư có diện tích 150 ha, được chấp thuận chủ trương đầu tư từ năm 2002, hệ thống hạ tầng được đầu tư đồng bộ từ nhiều năm nay như hệ thống giao thông (bao gồm bê-tông nhựa, lát vỉa hè, thoát nước mưa, thoát nước bẩn, hạ tầng giao thông, cây xanh đường phố…). Ngay từ ban đầu toàn bộ đất đã được bán cho dân. Ngoài khối nhà 12 tầng do Tập đoàn Dầu khí quốc gia Việt Nam mua lại đất đầu tư để làm nhà lưu trú cho cán bộ, nhân viên, chuyên gia nước ngoài ở phục vụ DA đầu tư của ngành dầu khí. Đến nay, số người dân đã mua đất đến xây dựng nhà để ở mới chỉ đếm trên đầu ngón tay.

Nói về điều này, TS Mai Đình Lâm, Trưởng bộ môn Tài chính công, Học viện Hành chính Quốc gia cho rằng: “Đây là hậu quả của việc đầu tư tràn lan, lấy được của các DNNN trong một thời gian dài để đón đầu định hướng phát triển lên TP Nhơn Trạch. Hệ lụy này sẽ còn kéo dài hàng chục năm nữa nhưng vẫn khó thoát khỏi cảnh bỏ hoang…”.

Có một điểm chung của các KĐT, KDC nằm trong khu vực TP Mới Bình Dương và huyện Nhơn Trạch là tuy không có người đến ở nhưng hầu hết đất DA đã được bán hết nhờ vào những đợt “thổi giá”, “tạo sóng” gây bong bóng thị trường bất động sản vào thời điểm những năm 2007, 2012 và 2017 và khách hàng chủ yếu là những người đầu cơ mua đi bán lại kiếm lời chứ không phải là người có nhu cầu thật sự về nhà ở. Ngay tại Nhơn Trạch, sau thời kỳ cao điểm “sốt” nhà đất năm 2012, nhiều nhà đầu cơ vẫn tâm lý chờ đợi 10 năm sau những DA tại Nhơn Trạch sẽ được lấp đầy. Tuy nhiên, đến nay việc dân cư lấp đầy các DA KĐT, KDC tại Nhơn Trạch vẫn chỉ là niềm mơ ước.

.