Triển vọng bất động sản khu công nghiệp

THU THỦY, PHƯƠNG MINH
Thứ Sáu, 12-06-2020, 16:07
Cần quy hoạch và xây dựng khu công nghiệp đồng bộ với hạ tầng giao thông. Ảnh: HỮU TUẤN

Làn sóng dịch chuyển, mở rộng sản xuất của nhà đầu tư (NĐT) nước ngoài mở ra cơ hội lớn cho bất động sản (BĐS) khu công nghiệp (KCN) tại Việt Nam. Tuy nhiên, tận dụng được cơ hội hay không lại là chuyện khác, khi vẫn tồn tại một số bất cập trong chính sách và thực tế, cũng như sự sẵn sàng của các DN cho thuê vẫn còn nhiều điều đáng bàn.

Vẫn vướng nhiều rào cản

Theo báo cáo của Vụ Quản lý khu kinh tế, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến cuối tháng 3-2020, cả nước có 335 KCN được thành lập, trong đó có 260 KCN đã đi vào hoạt động với tỷ lệ lấp đầy xấp xỉ đạt 75% và 75 KCN đang xây dựng. Tỷ lệ 75% là con số tích cực so nhiều năm trước thời điểm xuất hiện làn sóng chuyển dịch từ Trung Quốc chỉ ở mức chưa đến 50%. Sức hút từ việc khai thác KCN đã thúc đẩy sự gia tăng mạnh dòng vốn đầu tư vào việc phát triển các KCN trong 2 - 3 năm vừa qua. Không riêng các DN trong ngành, nhiều DN hoạt động trong những ngành nghề tưởng chừng chẳng liên quan đang đẩy mạnh đầu tư vào lĩnh vực BĐS KCN như: Nhựa An Phát, Gilimex, Tiến Bộ… Mới đây nhất, Vinhomes thông báo sẽ triển khai phát triển các KCN, thu hút khách thuê trong và ngoài nước và coi đây là hướng đi mới trong năm nay. Ngoài ra, BĐS KCN cũng thu hút cả NĐT nước ngoài như Boustead (Singapore), Hyosung (Hàn Quốc), Amata Thái-lan)...

Ông Lê Thành, Chủ tịch HĐQT Tân Thành Long An, chủ đầu tư DA KCN Việt Phát cho biết, cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung và dịch Covid-19 ảnh hưởng rất lớn đến dòng vốn FDI. Một lần nữa, cơ hội lại mở rộng cho DN Việt Nam hợp tác, đón nhận các dòng đầu tư từ những DN hàng đầu, tầm cỡ quốc tế. Tuy nhiên, việc có đáp ứng được yêu cầu rất cao của các khách thuê hay không lại phụ thuộc nỗ lực từng chủ đầu tư KCN và chính quyền địa phương.

Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, thực tế phân khúc BĐS KCN hiện vẫn vướng nhiều rào cản. Trong đó, việc định hình mạng lưới các KCN trong một thể thống nhất, có tính kết nối, ít nhất trong từng ngành nghề tạo ra một hệ sinh thái phụ trợ cho nhau còn chưa thật sự tốt. Ngoài ra, dù đã cải thiện khá nhiều nhưng quy trình giao thương xuyên biên giới vẫn cần nhiều hoàn thiện về thời gian và chi phí.

Báo cáo “Doing Business 2020” của World Bank nêu rõ, Việt Nam vẫn xếp hạng dưới vị trí thứ 100 ở bốn chỉ số: khởi nghiệp, nộp thuế, giao dịch qua biên giới và giải quyết phá sản. Thí dụ, DN mất đến 384 giờ để nộp thuế ở Việt Nam, trong khi con số này ở Singapore là 64 giờ, Malaysia là 174 giờ và Indonesia là 191 giờ. Chi phí giao dịch qua biên giới ở Việt Nam cũng kém cạnh tranh hơn so hầu hết quốc gia trong khu vực.

Đó là chưa kể, theo ông Cao Tiến Sỹ, Trưởng ban Quản lý các KCN tỉnh Đồng Nai, một trong những địa phương dẫn đầu cả nước về phát triển các KCN, vấn đề nan giải hiện là tình trạng quá tải hạ tầng. Mặt khác, một số địa bàn chung quanh các KCN đang gặp tình trạng hệ thống an sinh xã hội chưa đáp ứng kịp, nhất là trường học từ mầm non đến trung học và cơ sở khám, chữa bệnh. Các dịch vụ thiết yếu phục vụ công nhân như chợ, siêu thị, khu vui chơi giải trí… chủ yếu mang tính tự phát, chưa được đầu tư bài bản gắn với địa bàn và nhu cầu thực tế của người lao động.

Trong khi đó, Phó trưởng ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh Quảng Ninh, ông Hoàng Trung Kiên đánh giá, cơ chế, chính sách liên quan đến KCN tuy đã nhiều lần điều chỉnh, song chưa thật sự đầy đủ và phù hợp. Chẳng hạn, quy định về quản lý, đầu tư phát triển các KCN, khu kinh tế thực hiện theo Nghị định 82/2018/NĐ-CP của Chính phủ, thay thế tất cả các nghị định liên quan trước đó. Việc quản lý nhà nước về KCN của địa phương đang gặp nhiều lúng túng do phải chờ các thông tư hướng dẫn vì có nhiều bộ, ngành quản lý. Mặt khác, các quy định tại nghị định cũng dễ dàng bị các luật, nghị định chuyên ngành khác thay thế, nên tính pháp lý không cao, thiếu ổn định và nhất quán, khiến môi trường đầu tư trong KCN, khu kinh tế biến động, ảnh hưởng tâm lý và hoạt động của DN nước ngoài.

Phát biểu tại Hội nghị Thủ tướng Chính phủ với DN mới đây, đại diện các DN châu Âu, Nhật Bản, Hàn Quốc, Mỹ… tại Việt Nam đều đã khẳng định mối quan tâm của họ tới điểm đến đầu tư Việt Nam. Hiệp hội DN Đầu tư nước ngoài cũng đã gửi một bản đề xuất gồm bốn điểm quan trọng để Việt Nam có thể đón đầu sự dịch chuyển của dòng vốn FDI. Theo đó, điều quan trọng nhất các khu kinh tế, KCN phải chuẩn bị sẵn đất đai, hạ tầng, thông tin về giá thuê đất, cung ứng điện nước, nguồn nhân lực cho các nhà đầu tư dịch chuyển nhà máy sang Việt Nam.

Để hạ tầng “nâng bước” phát triển

Sở hữu nhiều lợi thế như giá thuê đất, nhân công rẻ, hàng rào thuế xuất khẩu đang dần rộng mở… nhưng BĐS KCN Việt Nam vẫn chưa thể “bứt tốc” do vẫn bị hạ tầng “ngáng chân”. Từ đầu năm 2019, các DN chuyên nghiên cứu thị trường đều chung nhận định, BĐS KCN và logistics sẽ phát triển khi Việt Nam tham gia vào nhiều hiệp định thương mại tự do (FTA), liên tục cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh. Ngoài ra, theo các chuyên gia, dòng FDI sẽ chảy mạnh vào Việt Nam, bởi thị trường này có chi phí sản xuất thấp (dưới 1 USD/giờ), thấp nhất trong ASEAN và thấp hơn Trung Quốc; chi phí lao động trung bình ước tính thấp hơn 43% so Thái-lan và thấp hơn 10% so Indonesia.

Ông John Campbell, Trưởng Bộ phận BĐS KCN của Savills Việt Nam cho biết, 2019 là năm đánh dấu 10 năm liên tiếp ghi nhận sự tăng trưởng của dòng vốn FDI vào Việt Nam, trong đó ngành sản xuất - chế biến là ngành thu hút đầu tư cao nhất. Năm 2020 cũng có những khởi đầu tích cực. Chỉ trong 20 ngày đầu tháng 1, Việt Nam đã thu hút được 5,3 tỷ USD vốn FDI, tăng 179,5% so cùng kỳ năm ngoái.

Từ khi dịch Covid-19 bùng phát đã ảnh hưởng đến rất nhiều ngành, hàng liên quan đến sản xuất, nhập khẩu, vận chuyển. Theo đó, thị trường BĐS nói chung và phân khúc KCN nói riêng cũng không ngoại lệ. Tuy nhiên, theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Cấp cao CBRE, dịch Covid-19 không phải là vấn đề quá lớn đối với thị trường BĐS KCN. Thậm chí, đây còn là thời điểm kích thích xu hướng phát triển mới như gia tăng chuyển dịch và đa dạng hóa cơ sở sản xuất, tự động hóa nhằm giảm bớt phụ thuộc vào nguồn nhân lực… “rào cản” hiện hữu và rõ ràng nhất vẫn là vấn đề cơ sở hạ tầng. Một điều rõ ràng có thể thấy là vấn đề cơ sở hạ tầng của chúng ta hiện nay rất yếu.

Mới đây, Ban quản lý các Khu chế xuất và KCN TP Hồ Chí Minh cũng đã có văn bản gửi UBND thành phố về việc đề xuất, kiến nghị sớm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan đến việc chưa đồng bộ cơ sở hạ tầng. Bởi trên địa bàn thành phố hiện nay có một số KCN đang hoạt động, nhưng chưa xây dựng đồng bộ cơ sở hạ tầng như hệ thống giao thông, cây xanh tập trung như tại các KCN: Đông Nam, Tân Phú Trung, Tân Tạo, Vĩnh Lộc, Tân Bình, Cát Lái… Nguyên nhân được cho là do vướng công tác đền bù, giải phóng mặt bằng. Thậm chí như KCN Cát Lái còn không thể tiếp nhận DA đầu tư mới và mở rộng do nhà máy xử lý nước thải tập trung hiện hữu không đủ công suất xử lý…

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA), trong tương lai gần, thị trường BĐS KCN Việt Nam có nhiều cơ hội phát triển khi các tập đoàn dịch chuyển từ Trung Quốc sang Việt Nam. Tuy nhiên, không quá ảo tưởng về những lợi ích to lớn mà xu hướng này mang lại. Bởi hiện tại sức cạnh tranh của Việt Nam nhiều điểm còn thua Thái-lan, Indonesia, Ấn Độ… Thay vào đó, để đón nhận và ứng xử với xu hướng dịch chuyển này cần nâng cao chất lượng hạ tầng, nguồn nhân lực, nâng cao năng lực cạnh tranh từ việc phát triển hạ tầng, công nghiệp phụ trợ để thu hút BĐS KCN. Bởi văn phòng làm việc sẽ sôi động, căn hộ cho thuê, hộ gia đình cũng như các dịch vụ liên quan đến giáo dục, vui chơi, giải trí, mua sắm… cũng sẽ được thúc đẩy từ sự phát triển của BĐS KCN. Tuy nhiên, điều này không dễ dàng, bởi việc thu hút được các DN FDI chất lượng cao vào các KCN gặp nhiều khó khăn mang tính dài hạn mà Việt Nam chưa xử lý được.

Cùng quan điểm này, TS Nguyễn Đình Cung, nguyên Viện trưởng Nghiên cứu quản lý kinh tế T.Ư (CIEM) gợi mở, sự xuất hiện nhu cầu mới từ sự phát triển đang đòi hỏi những thay đổi trong mô hình KCN hiện hữu. Điều này đồng nghĩa với yêu cầu hệ thống BĐS KCN với tiêu chuẩn kỹ thuật cao hơn. Trong đó, với nhu cầu hiện tại, nhất thiết cần phải tập trung quy hoạch các KCN và cụm công nghiệp sạch, sinh thái, thân thiện môi trường và thu hút công nghệ cao với các mục tiêu phát triển bền vững, lâu dài. Quy hoạch cần được lập đồng bộ và công bố công khai để cho các NĐT nghiên cứu, nắm bắt cơ hội và tham gia đầu tư sớm. Cơ hội đang đến rất rõ ràng, nhưng nó cũng sẽ nhanh qua nếu chúng ta chậm chân so nhiều nước trong khu vực cũng đang có những động thái rất cụ thể, thậm chí với từng DN để “chèo kéo” về nước mình.

.