Triển vọng bất động sản khu công nghiệp

THU THỦY, ĐẶNG THÀNH
Thứ Ba, 09-06-2020, 15:59
Nhiều khu công nghiệp ở tỉnh Bắc Giang có cơ sở hạ tầng tốt, giao thông thuận tiện. Ảnh: HỮU TUẤN

Hiện, theo đánh giá của nhiều chuyên gia, doanh nghiệp (DN) trong và ngoài nước, Việt Nam đã và đang trở thành điểm đến lý tưởng đón dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Đây là động lực thúc đẩy mảng bất động sản (BĐS) khu công nghiệp (KCN) bứt phá mạnh mẽ với tỷ lệ tăng trưởng cao.

Kỳ 1: Xu hướng đầu tư hấp dẫn

Cơ hội từ một cuộc “di cư”

Hôm nay, ngày 8-6-2020, trong khuôn khổ phiên họp đầu tiên giai đoạn 2 Kỳ họp thứ 9 Quốc hội khóa XIII, Quốc hội (QH) dự kiến sẽ thông qua Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam - Liên hiệp châu Âu (EVFTA). Trung tâm Thông tin và dự báo kinh tế - xã hội quốc gia ước tính, EVFTA sẽ giúp GDP của Việt Nam tăng 4,3% cho đến năm 2030. Tổng giá trị xuất khẩu tới EU sẽ tăng 44,4% cho đến năm 2030 và sẽ thúc đẩy đầu tư sản xuất tại Việt Nam, duy trì dòng vốn FDI trong các năm tới. Và nhờ EVFTA, nhiều DN Liên hiệp châu Âu (EU) sẽ tìm kiếm cơ hội đầu tư tại Việt Nam.

Trước đó, ngày 21-4, Cao ủy Thương mại Liên hiệp châu Âu Phil Hogan cho biết, khối này sẽ tìm cách “giảm sự lệ thuộc thương mại” sau dịch bệnh. Tại châu Á, Nhật Bản cũng công bố dành hơn 240 tỷ Yên (khoảng 2,2 tỷ USD) để hỗ trợ các DN Nhật Bản chuyển nhà máy về trong nước hoặc đa dạng hóa cơ sở sản xuất bằng việc chuyển đến Đông - Nam Á. Động thái này diễn ra sau khi Giám đốc Hội đồng Kinh tế Quốc gia của Mỹ Larry Kudlow nói Washington nên trả chi phí để các DN Mỹ đưa sản xuất rời khỏi Trung Quốc về Mỹ.

Thực tế, xu hướng chuyển sản xuất khỏi Trung Quốc vì chi phí lao động tăng và ảnh hưởng của chiến tranh thương mại Mỹ - Trung đã nhen nhóm trong vài năm trở lại đây. Sức ép từ đại dịch đã đẩy nhanh hơn quá trình này khi các quốc gia và nhiều tập đoàn toàn cầu lo ngại sự phụ thuộc thái quá vào một quốc gia cụ thể về nguồn cung sẽ mang lại hậu quả lớn, nhất là thiết bị y tế, công nghệ và các ngành sản xuất công nghiệp nặng.

Trong các điểm đến tiềm năng cho việc đặt nhà máy có tên Việt Nam. Năm 2018, Việt Nam lần đầu tiên lọt vào nhóm 20 nước thu hút FDI hàng đầu thế giới, năm 2019, lượng vốn FDI giải ngân của Việt Nam cũng lần đầu tiên vượt mốc 20 tỷ USD, trong khi FDI toàn cầu có xu hướng giảm tốc. Samsung, Intel, LG, Canon... đã đặt những bước chân đầu tiên vào Việt Nam từ 2017 - 2018 và thời gian gần đây xuất hiện thông tin về việc các DN lớn mới như Google đang chọn Bắc Ninh làm bản doanh đầu tư sản xuất Pixel, trong khi Amazon và Home Depot đang tăng cường tìm nguồn cung ứng tại Việt Nam.

Mới đây, Nikkei dẫn nguồn tin cho biết, trong quý II - 2020, Apple sẽ sản xuất 3 - 4 triệu chiếc AirPods tại Việt Nam, tương đương khoảng 30% tổng sản lượng AirPods trên toàn thế giới. Nikkei thông tin, Nikkei đã chọn địa điểm cho nhà máy mới của Panasonic tại một khu vực ngoại thành ở Hà Nội (Việt Nam) và sau năm 2021 đây sẽ là trung tâm sản xuất lớn nhất của Panasonic về máy giặt và máy lạnh tại khu vực Đông - Nam Á.

Rất khó để biết được có bao nhiêu DN đang có ý định dịch chuyển sang Việt Nam do những DN này thường giữ kín các động thái để tránh làm ảnh hưởng đến các mối quan hệ với nhà cung cấp. Tuy nhiên, gần đây thực tế ghi nhận nhiều DN nước ngoài đang khảo sát, tìm hiểu việc đầu tư chuỗi sản xuất vào Việt Nam.

Theo TS Sử Văn Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, chuyển một phần cơ sở sản xuất ra khỏi Trung Quốc là phương pháp các công ty đa quốc gia bảo hiểm rủi ro. Bên cạnh lợi thế nhân công, thuế suất thuế thu nhập DN của Việt Nam theo quy định đang ở mức 20% - thuộc nhóm thấp nhất Đông - Nam Á, chỉ sau Singapore. Ngoài ra, các DN hoạt động trong các KCN cũng được hưởng nhiều ưu đãi như miễn thị thực, miễn thuế 2 - 4 năm, giảm thuế 3-15 năm và miễn thuế nhập khẩu.

Công ty Chứng khoán Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BSC) cũng nhận định, BĐS KCN sẽ tăng trưởng mạnh từ năm 2021 với động lực các hiệp định thương mại tự do (FTA), nhất là EVFTA.

Khu công nghiệp Vân Trung (Việt Yên, Bắc Giang). Ảnh: TUẤN HỮU

Tạo ra một thị trường “nóng”

Khi thị trường BĐS nhà ở có dấu hiệu chững lại vào cuối năm 2019, BĐS du lịch bị ảnh hưởng tiêu cực bởi dịch Covid-19 trong nửa đầu năm 2020, thì BĐS KCN lại có triển vọng tăng trưởng khá mạnh mẽ. Minh chứng là hàng loạt DN sở hữu KCN lớn báo lãi và thậm chí nhiều DN ngành cao-su chuyển dần sang khai thác, phát triển KCN. Chiến tranh thương mại Mỹ - Trung cùng dòng dịch chuyển công xưởng ra khỏi Trung Quốc đến các nước khác, trong đó có Việt Nam, khiến nhu cầu thuê nhà xưởng, kho bãi của các DN FDI gia tăng.

Theo báo cáo mới đây của Jones Lang LaSalle Incorporated (JLL Việt Nam) - một công ty dịch vụ BĐS thương mại của Mỹ, dù dịch Covid-19 đang tác động lên nhiều lĩnh vực, nhưng trong quý I - 2020, BĐS KCN khu vực miền bắc vẫn có kết quả hoạt động tốt. Cụ thể, tỷ lệ lấp đầy các KCN miền bắc đạt tới 72%. Giá đất trung bình trong quý I - 2020 đạt 99 USD/m²/chu kỳ thuê, tăng 6,5% so cùng kỳ năm trước. Nhà xưởng xây sẵn là lựa chọn yêu thích của các DN vừa và nhỏ. Đây là loại hình vẫn giữ ở mức giá thuê ổn định dao động từ 4,0 - 5,0 USD/m²/tháng và đều đã được lấp đầy. Trong quý I - 2020, nhu cầu thuê đất vẫn ở mức cao nhờ vào nền tảng phát triển công nghiệp tốt của Việt Nam được đề cập từ những quý trước. Bắc Ninh, Bắc Giang và Hải Phòng với nguồn cung lớn vẫn đóng vai trò là những thị trường KCN dẫn đầu miền bắc. Nhờ vào nền tảng phát triển công nghiệp mạnh, xu hướng các KCN mới cùng các giai đoạn mở rộng cũng sẽ tập trung phát triển chủ yếu tại các tỉnh, thành phố này.

Ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam nhận định, Savills Việt Nam tiếp tục nhận thấy nguồn cầu lớn ở tất cả các mảng thị trường từ các NĐT trong khu vực, do biên độ lợi nhuận hấp dẫn có thể đạt được tại thị trường Việt Nam, trong bối cảnh các thị trường khác đang không đạt kỳ vọng. Trong đó, số lượng các NĐT ở mảng KCN và logistics tăng mạnh. Ðây cũng là mảng thị trường Savills Việt Nam kỳ vọng sẽ có nhiều hơn các giao dịch thành công trong năm 2020. Các mảng thị trường BĐS truyền thống như văn phòng và nhà ở sẽ tiếp tục ghi nhận nguồn cầu hạn chế, tuy nhiên, đối với những NĐT có khả năng tham gia vào thị trường, biên độ lợi nhuận kỳ vọng sẽ hấp dẫn.

Thậm chí, hàng loạt DN được kỳ vọng sẽ tăng trưởng, nhờ sở hữu quỹ đất lớn và tiếp tục phát triển mảng cho thuê BĐS KCN như: Công ty CP Phát triển đô thị và KCN cao-su Việt Nam (VRG), Công ty CP Cao-su Phước Hòa, Công ty CP Cao-su Ðồng Phú, Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc - CTCP (KBC)… Trong đó, VRG mới đây đã có giấy chứng nhận đầu tư dự án (DA) xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN Cộng Hòa (Hải Dương), quy mô 201,43 ha, tổng vốn đầu tư hơn 834 tỷ đồng (VRG góp gần 259 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 31%).

KBC đang sở hữu quỹ đất lớn tại KCN Quang Châu (Bắc Giang), KCN Tân Phú Trung (TP Hồ Chí Minh), KCN Tràng Duệ (Hải Phòng). Năm 2019, KBC đạt 3.250 tỷ đồng doanh thu, tăng 30% so năm 2018, trong đó doanh thu cho thuê đất và chuyển nhượng BĐS chiếm tỷ trọng hơn 88%.

Theo Tổng Giám đốc KBC Nguyễn Thị Thu Hương, từ đầu năm đến nay, Tổng công ty chưa ghi nhận khách mới, nhưng lượng khách thuê trong quý I - 2020 đã được thực hiện giao dịch từ trước. Dịch Covid-19 có thể ảnh hưởng đến tình hình hoạt động của DN trong quý II. Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy các KCN của KBC đang rất tốt, quỹ đất cũng không còn nhiều, nên sẽ không bị ảnh hưởng nhiều, năm nay vẫn ghi nhận triển vọng tích cực.

Nhận thấy tiềm năng “miền đất hứa” là BĐS KCN, nhiều NĐT đã ngay lập tức đón đầu với hàng loạt các DA lớn nhỏ. Ngày 28-5, KCN An Nhựt Tân quy mô gần 120 ha được khởi công. Theo thông tin từ Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Long An, tổng số DA FDI đăng ký trên địa bàn tỉnh là 1.009 DA, số vốn 6,15 tỷ USD. Trong tương lai, con số này được dự đoán sẽ tăng bởi Long An dự kiến trở thành một trong ba trung tâm công nghiệp lớn nhất miền nam.

Ở các địa phương phía bắc, tỉnh Bắc Giang nổi lên với sự hấp dẫn được tạo ra từ những KCN lớn như Vân Trung, Quang Châu (huyện Việt Yên) hay KCN Hòa Phú (huyện Hiệp Hòa)…

Đánh giá về triển vọng BĐS KCN, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, đồng Trưởng Ban tổ chức Diễn đàn BĐS KCN Việt Nam 2020 diễn ra hôm nay cho rằng, cả trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn, đây sẽ trở thành phân khúc có đà phát triển rất tốt, nếu NĐT biết nắm bắt thời cơ. Đồng thời, Nhà nước có chính sách khuyến khích, hỗ trợ, tạo điều kiện cho thị trường phát triển tương xứng tiềm năng sẵn có.

(Còn nữa)

.