Để tín dụng bất động sản tăng trưởng lành mạnh

THU THỦY, ĐẶNG THÀNH
Thứ Ba, 02-03-2021, 15:08
Kinh doanh bất động sản là lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, cần kiểm soát chặt chẽ. Ảnh: HẢI NỮ

Trong bối cảnh sản xuất, kinh doanh gặp khó khăn do tác động tiêu cực từ dịch Covid-19, suốt từ đầu năm 2020 đến nay, nguồn vốn tín dụng đổ vào thị trường bất động sản (BĐS) là khá lớn. Tuy nhiên, nguồn vốn đang dần bị thu hẹp, nợ xấu tiềm ẩn rủi ro khi đáo hạn khoản vay cũng đang có xu hướng tăng. Kiểm soát chặt chẽ, điều hành chủ động, linh hoạt để tín dụng BĐS tăng trưởng lành mạnh, bền vững là nhiệm vụ quan trọng của các cơ quan chức năng trong bối cảnh hiện nay.

BĐS vẫn hút dòng tín dụng

Theo báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, trong năm 2020 tín dụng ngân hàng cho vay BĐS vẫn ghi nhận tăng trưởng. Cụ thể, dư nợ tín dụng đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS năm 2019 đạt 521.821 tỷ đồng. Đến quý I và quý II-2020 tăng lên lần lượt mức 526.396 tỷ đồng và 580.168 tỷ đồng. Sang quý II-2020 đạt 606.253 tỷ đồng và hết năm 2020 là 633.740 tỷ đồng.

Nếu tính theo tỷ lệ phần trăm, tốc độ tăng dư nợ tín dụng năm 2019 đạt 4,36% thì giai đoạn quý I-2020 chỉ tăng khoảng 0,88%. Theo lý giải của Bộ Xây dựng, đây là quãng thời gian dịch Covid-19 diễn biến phức tạp nhất nên thị trường BĐS trầm lắng so cùng kỳ hằng năm. Tới quý II-2020, khi thị trường cải thiện hơn về giao dịch, dư nợ BĐS của doanh nghiệp (DN) bứt tốc với mức tăng 10,21% và dần ổn định trở lại ở các quý còn lại (khoảng hơn 4,3%). Lũy kế cả năm 2020 tăng 21% so năm 2019.

Mặt khác, theo Tổng cục Thống kê, trong năm 2020, tổng số DN BĐS được thành lập mới là 6.694 DN, giảm 15,5% so năm 2019. Bên cạnh đó, số DN BĐS hoàn tất thủ tục giải thể lên tới 978 DN, tăng 42,6% và có 1.325 DN tạm ngừng kinh doanh, tăng 121,6% so năm liền trước. Như vậy, trong năm 2020, ngành BĐS đã có sự thanh lọc. Song như trên, dư nợ tín dụng vẫn ghi nhận tăng, điều này chứng tỏ thị trường BĐS vẫn phát triển và không có sự dịch chuyển các dòng vốn đầu tư đột biến khác, vẫn dựa chủ yếu vào vốn tín dụng ngân hàng. Hay nói cách khác, BĐS vẫn hút vốn tín dụng.

Ngoài việc rót vốn đều cho các DN BĐS thì nhiều ngân hàng cũng liên tục giảm lãi suất và đưa ra các gói vay mua nhà hấp dẫn, kích thích nhu cầu mua nhà của người dân. So thời điểm cuối năm 2019, lãi suất cho vay mua nhà cố định năm đầu tiên đã thấp hơn và có xu hướng giảm về vùng thấp nhất 10 năm trở lại đây. Theo đó, tổng dư nợ toàn ngành BĐS cũng tăng từ 8,2 triệu tỷ đồng của năm 2019 lên 8,8 triệu tỷ đồng ở thời điểm cuối năm 2020.

Tổng Giám đốc Sàn giao dịch BĐS THM Land Lê Thu Hà nhận định, thị trường BĐS vẫn còn nhiều tiềm năng, vẫn là kênh được nhiều người hướng đến. Giá vàng lên xuống thất thường, không nhiều người dám đầu tư; lãi suất giảm thấp... mọi người sẽ bỏ tiền vào đất, đầu tư vào đất như là của để dành.

Tiềm ẩn nguy cơ bùng nổ nợ xấu

Cùng với dư nợ tăng, nợ xấu của DN BĐS cũng tăng. Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Việt Nam, nợ xấu BĐS của cả nước tính đến tháng 12-2020 rơi vào mức 1,85%. Con số này tuy thấp hơn nhiều so năm 2017 (2,48%), năm 2018 (1,95%) nhưng lại cao hơn so tháng 12-2019 (1,58%). 

Về mặt lý thuyết, tỷ lệ nợ xấu BĐS đúng như con số trên thì không hề đáng lo nếu thị trường vẫn thu hút được nguồn vốn lớn rót vào như mọi năm. Tuy nhiên, thực tế lại cho thấy nguồn vốn cho BĐS đang dần bị thu hẹp, nợ xấu tiềm ẩn rủi ro khi đáo hạn khoản vay. Bởi lẽ, về vốn trên thị trường trái phiếu (TTTP) DN, việc hàng loạt quy định pháp lý mới được ban hành sẽ tạo ra độ trễ từ ba đến sáu tháng, dẫn tới quá trình chào bán trái phiếu dự kiến sẽ chậm hơn so cùng kỳ. Lượng trái phiếu DN đáo hạn ngày càng lớn đã gây áp lực trả nợ lên các DN.

Thống kê mới đây của Fiin Ratings cho thấy, hệ số chi trả lãi vay của các DN BĐS phát hành trái phiếu trong năm 2020 giảm về mức 0,7 lần, tức lợi nhuận tạo ra không đủ trang trải lãi vay. Hệ số nợ vay ròng/EBITDA tăng lên tới 17,3 lần. Đây là mức rất cao nếu so kỳ hạn bình quân 3,8 năm của các trái phiếu BĐS. Và do đó, khả năng đáp ứng nghĩa vụ trả nợ của các DN này sẽ phụ thuộc lớn vào sự hồi phục của ngành BĐS nhà ở. Trong khi đó, thị trường BĐS cả nước nhìn chung chưa có “bong bóng”, song nguồn cung mới thiếu hụt trầm trọng. Tổng hợp đến cuối năm 2020, số lượng nhà ở đưa ra thị trường còn tồn, chưa có giao dịch chỉ còn gần 9.000 căn. Chưa kể, thị trường BĐS cũng chưa có dấu hiệu hồi phục bền vững.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HOREA) Lê Hoàng Châu cũng đánh giá, các kênh huy động vốn trung và dài hạn từ TTTP, thị trường chứng khoán, các quỹ đầu tư BĐS, các quỹ đầu tư tín thác BĐS chưa phát triển đầy đủ để đáp ứng nhu cầu vốn của thị trường. Vì vậy, các dự án (DA) BĐS vẫn phụ thuộc và dựa chủ yếu vào nguồn vốn tín dụng cùng nguồn vốn huy động từ khách hàng. Điều này rất đáng lo, vì một số khoản vay tín dụng BĐS có nhiều nguy cơ chuyển thành nợ xấu và thị trường chưa bảo đảm phát triển ổn định và bền vững.

Về vấn đề này, Vụ trưởng Tín dụng các ngành kinh tế NHNN Nguyễn Tuấn Anh cho biết, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1191/QĐ-TTg phê duyệt lộ trình phát triển TTTP giai đoạn 2017 - 2020, tầm nhìn đến năm 2030 với quan điểm xây dựng và phát triển TTTP phù hợp mức độ phát triển của nền kinh tế, đồng bộ với các cấu phần khác của thị trường tài chính, trong đó có thị trường cổ phiếu và thị trường tiền tệ - tín dụng ngân hàng. Trái phiếu là kênh huy động vốn dài hạn của DN, góp phần làm giảm lệ thuộc dòng vốn tín dụng. Kinh doanh BĐS là lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro được Chính phủ chỉ đạo cần kiểm soát chặt chẽ. Do đó, NHNN cũng đã có nhiều văn bản cảnh báo các NHTM rà soát, tăng cường kiểm tra đối với hoạt động mua, đầu tư trái phiếu DN. Đặc biệt là trái phiếu DN với mục đích liên quan đến kinh doanh BĐS.

Điều hành linh hoạt với tín dụng BĐS

Ngay từ đầu năm 2020, NHNN đã thực hiện nhiều giải pháp nhằm kiểm soát tín dụng đối với lĩnh vực BĐS. Tại Chỉ thị số 01, 02 NHNN đã chỉ đạo các tổ chức tín dụng (TCTD) nâng cao chất lượng tín dụng; tập trung tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, nhất là các lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ, tạo điều kiện thuận lợi trong việc tiếp cận vốn tín dụng của DN và người dân. NHNN đã yêu cầu các TCTD kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như: chứng khoán, BĐS... Riêng đối với BĐS, NHNN có văn bản yêu cầu các TCTD, chi nhánh NH nước ngoài hạn chế và kiểm soát chặt chẽ mức độ tập trung tín dụng vào lĩnh vực BĐS; đặc biệt là đầu tư, kinh doanh BĐS, các DA có quy mô lớn, phân khúc cao cấp, biệt thự, nghỉ dưỡng. NHNN cũng yêu cầu TCTD không thực hiện cấp tín dụng đối với các nhu cầu vay vốn để đầu cơ hoặc triển khai thực hiện các DA tiềm ẩn rủi ro cao. 

Song song với đó, NHNN theo dõi chặt chẽ tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, nhất là tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát đối với hoạt động cấp tín dụng đầu tư, kinh doanh BĐS để kịp thời xử lý. Trong bối cảnh sản xuất, kinh doanh gặp khó khăn, các TCTD không hạ thấp điều kiện tín dụng, thực hiện xem xét, quyết định cho vay đối với các DA, phương án vay vốn khả thi, khách hàng có khả năng trả nợ theo quy định pháp luật hiện hành. 

Với các giải pháp đồng bộ nêu trên, ông Nguyễn Tuấn Anh đánh giá, tín dụng BĐS đã được NHNN kiểm soát chặt chẽ, tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS tiếp tục xu hướng giảm (2018 là 26,76%; 2019 là 21,53%) và giảm mạnh trong năm 2020 (9,97%). Năm 2020, tăng trưởng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS (ước khoảng 9,97%) thấp hơn tỷ lệ tăng trưởng dư nợ tín dụng chung (khoảng 12,13%). 

Song, ông Nguyễn Tuấn Anh cũng nêu rõ, tình hình dịch Covid-19 trên thế giới và tại Việt Nam ảnh hưởng hầu hết các ngành kinh tế, DN gặp nhiều khó khăn. Do đó, việc xem xét lùi lộ trình đối với tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung, dài hạn là cần thiết tạo điều kiện cho TCTD hỗ trợ tốt hơn cho khách hàng vay vốn phục hồi sản xuất, kinh doanh sau dịch. Ngoài chính sách trên, NHNN tiếp tục áp dụng các biện pháp đồng bộ hướng tới các chuẩn mực quốc tế, trong đó tập trung vào các chỉ số an toàn, cả vi mô và vĩ mô, giảm lãi suất cho vay có thể tạo điều kiện cho các DN kinh doanh BĐS cũng như cá nhân có nhu cầu vay vốn để mua nhà, góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường. NHNN sẵn sàng đáp ứng các nhu cầu thiết yếu, chính đáng của người dân trong cho vay tiêu dùng, kể cả tiêu dùng BĐS… Trên cơ sở chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, NHNN sẽ chủ động điều hành linh hoạt chính sách tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, phù hợp định hướng chung và diễn biến thị trường BĐS, góp phần phát triển thị trường BĐS ổn định, lành mạnh và bền vững.

.