Nhiều năm gần đây, bất động sản (BĐS) khách sạn căn hộ (condotel) trở thành một loại hình đầu tư hấp dẫn khiến nhiều NH bắt tay chủ đầu tư (CĐT) cung cấp tín dụng, cũng như hỗ trợ người mua nhà. Đặc biệt, cuối năm 2017, thị trường condotel tại Đà Nẵng “nóng” bởi nguồn cung không ngừng tăng.
Hơn thế, Công ty Nghiên cứu thị trường BĐS Savills tại Đà Nẵng đã dự báo về nguồn cung condotel có thể tăng gấp ba lần vào năm 2018. Sự phát triển này được ví là một “cơn lốc”, bởi theo ghi nhận của Hiệp hội BĐS Việt Nam, Đà Nẵng dẫn đầu cả nước về phát triển BĐS condotel. Tính đến hết tháng 7-2017, tổng số nguồn cung condotel trên địa bàn Đà Nẵng là 6.715 căn, nhưng dự kiến đến cuối năm sẽ tăng lên gấp đôi, từ năm dự án (DA) mới. Đó là chưa tính một số DA đã được CĐT dời thời gian chào bán sang giai đoạn 2018 - 2019 với dự báo nguồn cung mới khoảng 9.000 căn.
Các NHTM không ngoài “cuộc chơi” này. Từ những NH lớn có vốn nhà nước như: Vietcombank, VietinBank, BIDV đến các NHTM nhỏ như Techcombank đều bị hấp dẫn bởi loại hình này. Cụ thể, khách mua các DA condotel như Gold Coast Nha Trang hay Citadines condotel Hạ Long được Vietcombank cho vay với 70% giá trị căn hộ trong thời gian tối đa 15 năm. DA Swisstouches La Luna Resort cho biết, khách mua được VietinBank hỗ trợ cho vay 70% giá trị căn hộ với lãi suất 0% trong 12 tháng và ân hạn nợ gốc 12 tháng. VietinBank cũng bảo lãnh cho DA The Arena Cam Ranh, với mức hỗ trợ vay vốn 70% và lãi suất 0% đến ngày nhận bàn giao căn hộ, dự án Wyndham Soleil Đà Nẵng với chính sách tương đương. BIDV thì bảo lãnh DA Swisstouches La Luna Resort Nha Trang với cam kết mua lại căn hộ với giá trị tối thiểu bằng 108% giá bán. Techcombank được giới thiệu là đơn vị cho vay dự án Condotel Grand World Phú Quốc với mức hỗ trợ 60% giá trị hợp đồng mua bán căn hộ hỗ trợ lãi suất 0% đến năm 2020. MB phối hợp Vietcombank cam kết hỗ trợ khách hàng vay tại DA Pan Pacific Đà Nẵng Resort. NH đưa ra cam kết hỗ trợ khách hàng vay tới 70% giá trị căn hộ, biệt thự, tối thiểu trong 5 năm và tối đa 20 năm với phí trả nợ trước hạn trong vòng 12 tháng. Lãi suất tối đa là 8%/năm.
Nhưng năm 2019, thị trường condotel xấu đi khi DA Cocobay Đà Nẵng phá vỡ cam kết thanh toán lợi nhuận cho khách hàng khiến giới đầu tư chao đảo bởi đã rót hàng nghìn tỷ đồng vào DA, nhưng phải đối mặt với việc trả lãi NH.
Một lĩnh vực cho vay nóng khác là các DA theo hình thức xây dựng - khai thác - chuyển giao (BOT) hay xây dựng - chuyển giao (BT) cũng phần lớn sử dụng nguồn vốn từ NH. Theo số liệu của NHNN Việt Nam, tính đến cuối tháng 12-2016, đã có 20 tổ chức tín dụng cấp tín dụng cho các DA BOT, BT giao thông với tổng hạn mức 163.097 tỷ đồng, tổng số dư tín dụng 84.235 tỷ đồng (chiếm hơn hai phần ba lượng tín dụng cấp cho lĩnh vực giao thông). Và tới 91% dư nợ trong số đó thuộc về bốn NH: BIDV, Vietcombank, VietinBank và SHB. Bình quân giai đoạn 2016 - 2019, dư nợ lĩnh vực BOT, BT giao thông tăng 10,82%, chiếm 1,51% tín dụng cấp cho lĩnh vực này.
Theo đánh giá của NHNN, dù nợ xấu được đánh giá thấp, nhưng rủi ro thanh khoản cho toàn ngành NH nói chung và từng NH nói riêng là có thể xảy ra bất cứ lúc nào nếu DA chậm tiến độ. Khi các NH thường chỉ có nguồn huy động chủ yếu là ngắn hạn mà tập trung cho vay BOT, BT sẽ mất cân đối kỳ hạn trên bảng cân đối và giảm khả năng thanh khoản của NH cho vay…
Câu chuyện về các DA BOT những năm qua cho đến hiện tại vẫn mang tính thời sự khi các báo cáo của NHNN gửi Quốc hội (QH) liên tục cập nhật số liệu chung quanh vấn đề này và gần đây nhất, NHNN cho biết, tốc độ tăng giảm mạnh qua các năm và tỷ trọng cũng có xu hướng giảm. Cụ thể, đến cuối tháng 3-2020, dư nợ lĩnh vực này tăng 1,27%, chiếm 1,35%.
Trên diễn đàn QH, Thống đốc NHNN Lê Minh Hưng thông tin thêm, hiện có khoảng 49 DA BOT giao thông đã hoàn thành, đi vào khai thác nhưng doanh thu không đạt như phương án tài chính ban đầu, với dư nợ khoảng 64.676 tỷ đồng có nguy cơ phải cơ cấu nợ, chuyển nhóm nợ, tăng trích lập dự phòng, ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh và việc thực hiện Đề án tái cơ cấu và xử lý nợ xấu của tổ chức tín dụng.
Thực tế, lịch sử cho vay của các NH đã có quá nhiều bài học, từ cho vay chỉ định tới vay thương mại. Chẳng hạn, ngay thời điểm hiện tại, chuyện cho vay tàu cá theo Nghị định 67 vẫn nằm trong báo cáo của NHNN tại QH kỳ họp vừa qua.
Theo Báo cáo của Thống đốc NHNN Lê Minh Hưng gửi QH tại kỳ họp thứ 9 QH khóa XIV, cầu tín dụng hiện ở mức thấp. Dư nợ tín dụng đến ngày 3-6 tăng 1,9%. Mặc dù các TCTD đã đưa ra nhiều chương trình cho vay lãi suất ưu đãi có quy mô lớn, nhưng nhu cầu vay vốn để mở rộng sản xuất, kinh doanh và tiêu dùng của khách hàng có xu hướng giảm. Khách hàng gặp khó khăn trả nợ vay, đánh giá sơ bộ đến nay dư nợ dự kiến bị ảnh hưởng khoảng 1,8 đến hai triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 23% dư nợ toàn hệ thống, tiềm ẩn rủi ro đối với hoạt động NH. Trong hoạt động tín dụng, NHNN nhất quán định hướng bảo đảm chất lượng tín dụng.
