Nhiều vướng mắc pháp lý cho loại hình Condotel

Thứ Bảy, 14/04/2018, 20:44:48
 Font Size:     |        Print
 

Condotel Cocobay Đà Nẵng là dự án quy mô lớn ở khu vực miền trung.

Loại hình nhà ở căn hộ khách sạn (Condotel) được đánh giá là một trong những phân khúc phát triển mạnh mẽ trong năm 2018 cho dù khuôn khổ pháp lý về Condotel chưa hoàn thiện. Chính vì vậy, nhiều ý kiến lo ngại nếu không sớm hoàn thiện hệ thống luật pháp về Condotel, sẽ ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.

Còn nhiều vướng mắc

Đánh giá về loại hình Condotel, Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng, hiện còn khá nhiều vướng mắc chưa giải quyết được. Việc áp dụng tính toán chỉ tiêu kiến trúc, kỹ thuật công trình có căn hộ Condotel chưa rõ ràng. Hiện mới có chỉ tiêu dân số với khu vực nhà ở, chưa có đối với Condotel cho nên việc phát triển Condotel sẽ kéo theo nhiều thay đổi về mật độ dân số, tác động đến hạ tầng kỹ thuật. Đồng thời, việc xác định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Condotel là đất thương mại dịch vụ có thời hạn 50 năm hay đất ở có thời hạn 70 năm vẫn đang gây tranh cãi. Các quy định liên quan đến kinh doanh mua bán chuyển nhượng với điều kiện bán sản phẩm hình thành trong tương lai, bảo lãnh cho thuê mua chưa rõ ràng, nhất là quy định bán Condotel cho người nước ngoài. Bên cạnh đó, quản lý vận hành Condotel khác với vận hành chung cư. Nếu chung cư có ban quản lý, thì đối với Condotel, chủ đầu tư có thể tự vận hành hoặc thuê đơn vị vận hành riêng. Do vậy, cần có quy định cụ thể nhằm tránh xảy ra những tranh chấp như thời gian vừa qua...

Mặc dù còn nhiều quy định chưa rõ ràng, nhưng không thể phủ nhận Condotel là một xu thế mới trên thị trường bất động sản, thậm chí chỉ trong vòng vài năm gần đây, một số khu vực như Đà Nẵng, Nha Trang đã có dấu hiệu phát triển “nóng” loại hình này. Công ty nghiên cứu thị trường DKRA phân tích, số lượng tiêu thụ phân khúc Condotel trong năm 2017 chỉ đạt khoảng 4.800 căn (chiếm khoảng 33%), bằng 55% so với năm 2016. Riêng tỉnh Khánh Hòa, lượng Condotel bán được chỉ đạt khoảng 19% trong tổng số căn đưa ra thị trường. Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) Nguyễn Trần Nam nhận xét, thị trường chấp nhận sự có mặt của Condotel chứng tỏ sức sống và tính ưu việt của nó. Đây là kênh đầu tư, kêu gọi vốn khá hấp dẫn, nhất là trong bối cảnh các ngân hàng thương mại đang siết tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản. Thay vì phải vay ngân hàng, các chủ đầu tư sẽ san sẻ nguồn vốn cho hàng trăm, hàng nghìn khách hàng đầu tư tiền nhàn rỗi với giá cả khá hợp lý 1,5 tỷ đến hai tỷ đồng/căn hộ. Xét về mặt pháp lý, loại hình Condotel đã manh nha xuất hiện trong văn bản luật, như trong Luật Kinh doanh Bất động sản hay Luật Du lịch, tuy nhiên chưa rõ ràng, đầy đủ. Chính vì vậy, nhiều địa phương, chủ đầu tư đã “tận dụng” để đẩy nhanh xây dựng, kinh doanh Condotel với những lời hứa về lợi ích, quyền sử dụng đất lâu dài.

Điều đáng nói, đến nay dù Condotel vẫn thiếu một hành lang pháp lý cụ thể nhưng từ nhiều năm trước, các chủ đầu tư dự án vẫn “liều” cam kết với khách hàng căn hộ sẽ được cấp giấy chủ quyền ổn định lâu dài. Theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh, với cơ chế hiện nay, thị trường Condotel đang đứng trước nguy cơ khách hàng khiếu kiện rất cao và thực tế nhiều nơi đã diễn ra như vậy. Điển hình, tại dự án Fusion Suites Đà Nẵng do Công ty cổ phần Bảo Phước làm chủ đầu tư, vừa qua nhiều khách hàng bức xúc khiếu nại chủ đầu tư khi bán hàng đã hứa sẽ cấp giấy chủ quyền đầy đủ. Thế nhưng, sau khi dự án đưa vào sử dụng nhiều năm, người dân vẫn không có giấy chủ quyền, khiến họ không thể mua bán hợp pháp, thế chấp ngân hàng, đăng ký thường trú...

Điều được nhiều người quan tâm hơn là việc bảo đảm mức lợi nhuận trong nhiều năm như cam kết của chủ đầu tư, nhất là trong trường hợp lượng du khách đến Việt Nam suy giảm đột ngột. Hiện nay, trên thị trường tồn tại hai hướng phát triển Condotel. Một số chủ đầu tư cam kết “cứng” mức lợi nhuận khá cao 10 - 12%/năm, còn lại không cam kết lợi nhuận, nhưng chủ động minh bạch hóa các chi phí, chế độ sở hữu. Đồng thời, tồn tại hai kiểu hợp đồng mua bán Condotel: chủ đầu tư làm hợp đồng mua bán nhà với khách hàng, sau đó là hợp đồng thuê lại căn hộ; một hợp đồng gộp chung hai loại nêu trên. Điều này dẫn tới việc không thống nhất và cách vận dụng khác nhau khi có tranh chấp mà thông thường phần thiệt thuộc về khách hàng.

Đẩy nhanh hoàn thiện chính sách về Condotel

Vừa qua, hàng loạt cuộc hội thảo về Condotel được tổ chức, tuy nhiên kết quả cuối cùng vẫn chưa có lời giải cụ thể. Có thể nói, kinh doanh bất kỳ một loại hình sản phẩm nào đều có những rủi ro nhất định, và để hạn chế điều này cần sớm khẳng định tính pháp lý của nó. Thực tế, cách thức xây dựng chính sách, pháp luật chưa theo kịp xu thế phát triển của cuộc sống, đơn cử rõ nhất là loại hình Condotel. Theo Chủ tịch VNREA Nguyễn Trần Nam, hầu hết các bộ, ngành, địa phương đều ủng hộ phát triển Condotel, nhưng cũng chỉ dừng ở mức độ ủng hộ và đang có động thái đùn đẩy trách nhiệm trong việc xây dựng cơ sở pháp lý cho Condotel, do vậy hơn hai năm qua không đạt được tiến triển đáng kể nào. Quan điểm của VNREA là nên để Bộ Xây dựng chủ trì xây dựng luật định về Condotel vì liên quan nhiều yếu tố về quy chuẩn, tiêu chuẩn, chất lượng, kinh doanh bất động sản... thuộc lĩnh vực Bộ Xây dựng quản lý. Ngoài ra, để người dân mạnh dạn đầu tư vào Condotel cần minh bạch hóa các thông tin về dự án, đồng thời phải ban hành mẫu hợp đồng mua bán thống nhất, cụ thể nhằm tránh những phát sinh, tranh chấp xảy ra sau này.

Một vấn đề cũng đang được dư luận rất quan tâm là việc xác định đất xây dựng Condotel thuộc loại đất thương mại hay đất ở, từ đó làm cơ sở cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhiều ý kiến cho rằng, nếu cấp quyền sử dụng đất dài hạn cho Condotel, Nhà nước sẽ thất thu và lợi ích nhóm sẽ tăng khi tiền sử dụng đất chủ đầu tư chỉ phải nộp như đất du lịch, không phải đất ở cho nên khá thấp. Do vậy, cần sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ, ngành trong việc sớm hoạch định các chính sách về thuế, đất đai... cho Condotel theo hướng tính đúng, tính đủ, công khai, minh bạch. “Nguồn gốc của đất dự án là đất ở hay đất thương mại khi xây dựng Condotel sẽ quyết định thời hạn “đầu ra” của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hầu hết những dự án Condotel đều xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ, số ít trên đất ở là tại một số thành phố lớn, do vậy cần có những giải pháp linh hoạt trong vấn đề này”, ông Nguyễn Trần Nam nêu ý kiến.

Căn hộ nghỉ dưỡng Condotel cơ bản vận hành như một khách sạn thông thường. Sự khác biệt duy nhất là mỗi phòng được sở hữu bởi một cá nhân nào đó, thay vì một chủ sở hữu chung. Tạm thời đã xuất hiện hiện tượng cung vượt cầu tại một số địa phương, tuy nhiên xét về lâu dài, số lượng căn hộ Contodel vẫn còn thiếu so với mức tăng trưởng trung bình 5 - 7%/năm của ngành du lịch. Theo đánh giá của Công ty TNHH Savills Việt Nam, song song với công tác bán hàng, các chủ đầu tư cần chú trọng công tác khai thác phần khách sạn, đồng thời, chính quyền sở tại cần có biện pháp bảo vệ người mua khi chủ đầu tư không thể trả các khoản lợi nhuận như đã hứa hẹn vào thời điểm bán. Điều này đồng nghĩa với việc khách hàng cần sáng suốt lựa chọn chủ đầu tư có tiềm lực, có uy tín.

Theo các chuyên gia, nhằm thu hút nguồn lực đầu tư, một số địa phương đã “hứa hẹn” cấp quyền sử dụng đất cho nhiều dự án Condotel trên địa bàn mặc dù chưa có quy định cụ thể. Việc tính các khoản thuế, phí cho Condotel được đánh giá chưa sát thực tế, sai quy định... Do vậy, cần sự vào cuộc mạnh mẽ hơn của các bộ, ngành, tạo hành lang pháp lý cụ thể, rõ ràng để Condotel phát triển lành mạnh, tránh tình trạng lợi dụng sự mập mờ của chính sách để trục lợi.

MINH THÀNH và VŨ NGUYÊN

Chia sẻ