Tỉnh táo khi đầu tư condotel

Thứ Hai, 16/10/2017, 03:16:34
 Font Size:     |        Print
 

Phối cảnh dự án condotel Furama Đà Nẵng.

Vài năm gần đây, condotel, loại hình căn hộ khách sạn nghỉ dưỡng là kênh đầu tư được nhiều người quan tâm. Tuy nhiên, theo nhận định của nhiều chuyên gia, nếu không thận trọng, nhà đầu tư rất dễ gặp rủi ro. Một số quy định, chế tài về condotel chưa rõ ràng, vô hình trung kéo theo những khó khăn vướng mắc, đòi hỏi các cơ quan quản lý sớm hoàn thiện các chính sách và giải pháp phù hợp.

Định danh condotel

Dạo qua một số trang mạng giới thiệu về condotel, hàng loạt ưu đãi hấp dẫn được nêu lên nhằm thu hút sự chú ý của khách hàng. Ngoài việc các dự án đều nằm ở vị trí đẹp, thuận lợi, mức giá và diện tích vừa tầm,... các chủ đầu tư còn cam kết mức lợi nhuận hằng năm khá hấp dẫn. Chẳng hạn như: Dự án Condotel Furama Đà Nẵng, nằm trong quần thể khu đô thị du lịch Ariyana do Công ty cổ phần Ariyana là chủ đầu tư, có bãi biển riêng và được thừa hưởng các tiện ích đa dạng của quần thể nghỉ dưỡng năm sao,… Dự án Condotel Cocobay Đà Nẵng do Empire Group làm chủ đầu tư, nằm trong quần thể vui chơi giải trí hàng đầu tại Việt Nam.

Hiện hai tòa condotel đã mở bán là Coco Ocean Resort và Coco Skyline Resort, cam kết lợi nhuận 12%/năm trong tám năm với giá bán 29,5 triệu đồng/m2. Hay dự án Vinpearl Riverfront Condotel Đà Nẵng tọa lạc ở quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng do Tập đoàn Vingroup làm chủ đầu tư có khoảng 736 căn hộ condotel, cam kết đầu tư sinh lãi ít nhất là 10%/năm trong năm năm và chia sẻ lợi nhuận hấp dẫn 85%/15%,...

Có thể nói, condotel là loại hình đầu tư bất động sản khá phù hợp với xu thế phát triển hiện nay. Bản thân loại hình này đã tự vận động và phát triển cho dù chưa có hành lang pháp lý đầy đủ, tuy nhiên đây cũng là cơ hội để một số nhà đầu tư lợi dụng sự mập mờ này để trục lợi. Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) Nguyễn Trần Nam nhận định, chính vì địa vị pháp lý chưa rõ ràng đã dẫn đến những khó khăn nêu trên.

Đến nay, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật chưa đề cập đến loại hình condotel, dẫn đến hàng loạt các chỉ dẫn liên quan đều không rõ ràng và thiếu, từ tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, quy định mua bán, sang nhượng, bảo lãnh, thuê mua đến việc xác định đất xây dựng condotel thuộc loại đất thương mại hay đất ở... Đây là những yếu tố khiến cả người mua lẫn người bán còn “lăn tăn”, chưa thật sự tham gia sâu vào phân khúc này. Chủ đầu tư lợi dụng để đưa ra những lời hứa hẹn hấp dẫn, người mua rụt rè do không thể chắc chắn mức lợi nhuận liệu có được bảo đảm như đã hứa, trong khi đó chế tài, chính sách để quản lý việc kinh doanh, mua bán phân khúc này chưa có.

Do vậy, việc sớm định danh condotel như một loại hình hàng hóa bất động sản hết sức cần thiết, giúp loại hình nhà ở này có thể hoạt động kinh doanh bình thường, minh bạch cũng như tạo hành lang pháp lý đầy đủ nhằm quản lý, đưa ra những điều khoản bắt buộc trong hợp đồng mua bán, tránh phát sinh tranh chấp sau này. Phía người mua cũng cần nghiên cứu kỹ tình hình của các dự án, nhất là các vấn đề liên quan đến quá trình đầu tư xây dựng và các điều khoản trong hợp đồng mua bán căn hộ. Kinh nghiệm trên thế giới, khi mua bán tài sản có giá trị lớn luôn có sự song hành của các luật sư, nhằm tránh những “sự cố”, thiệt hại về kinh tế.

Còn nhiều rủi ro

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong số 71 dự án Bộ thẩm định thiết kế, riêng condotel có khoảng 15 nghìn căn, chưa kể đến các dự án do địa phương cấp phép. So với mức tăng trưởng bình quân hằng năm về du lịch khoảng 5 đến 7%, nguồn cung về condotel vẫn còn chưa đáp ứng nhu cầu, dự báo còn thiếu khoảng 367 nghìn căn. Do vậy, phân khúc này còn khá hấp dẫn và đầy tiềm năng.

Từ thực tế trên có thể thấy, bất động sản nghỉ dưỡng đang có những bước phát triển khá tốt, tuy nhiên cũng cần lưu ý những rủi ro tiềm ẩn có thể phát sinh. Anh Nguyễn Thanh Bình, trú tại Hà Nội, đã bỏ nhiều thời gian, công sức tìm hiểu, nghiên cứu các dự án condotel nhận xét, bất động sản nghỉ dưỡng phụ thuộc chủ yếu vào lượng khách du lịch như là yếu tố quan trọng quyết định đến thu nhập và lợi tức. Điều này có nghĩa, nếu lượng du khách đến Việt Nam suy giảm đột ngột, phân khúc này sẽ chịu thiệt hại hoặc kém hiệu quả. Đồng thời, một số khu vực thuận lợi cho du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang (Khánh Hòa),... có mật độ các dự án condotel lớn hơn, tiềm ẩn nguy cơ dư thừa nguồn cung cũng sẽ gây khó khăn trong việc cam kết lợi nhuận từ phía chủ đầu tư cũng như hiệu quả đầu tư của người mua.

Một vấn đề nữa là những hợp đồng mua bán căn hộ condotel thường có lợi hơn cho chủ đầu tư. Chẳng hạn như quyền hạn của bên bán “lấn át” bên mua, các điều khoản liên quan đến cam kết về lợi nhuận khá mập mờ và rất có thể “đẻ ra” những chiêu thức thu phí khác (phí dịch vụ, phí quản lý, chăm sóc cảnh quan...) để hợp lý hóa hoạt động kinh doanh khi không bảo đảm hiệu quả về lợi nhuận. Đó là chưa kể đến nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng “có vấn đề” liên quan đến quá trình đầu tư xây dựng: không phép, sai phép, không đúng quy hoạch... và người mua nếu không xem xét kỹ lưỡng sẽ rất khó khăn trong việc cấp quyền sở hữu căn hộ sau này.

Các chuyên gia về bất động sản nhận định, chính con số cam kết lợi nhuận có thể là quá cao so với thực tế thị trường trong một số trường hợp cũng là một rủi ro cần tính toán. Giám đốc bộ phận Tư vấn Khách sạn Savills châu Á - Thái Bình Dương R.He-vơ cho biết, dựa trên nghiên cứu của Savills, nhà phát triển phải có sẵn quỹ dự trữ để trả cho các chủ sở hữu cá nhân nếu hiệu suất của condotel không đủ đạt đến con số đã cam kết trong suốt thời gian mở bán. Mặt khác, hiện nay các dự án condotel thường tập trung hơn cho công tác bán hàng, mà chưa thật sự chú trọng công tác kinh doanh như một khách sạn đúng nghĩa.

Điều quan trọng là đặt trọng tâm vào phần "tel" (hotel) về mặt từ ngữ để phân biệt một condotel đúng nghĩa với căn hộ. Phải có đẳng cấp của ngành khách sạn và các tiện ích đi kèm như nhà hàng, hồ bơi... cũng như có không gian dành riêng cho khu vực hậu cần, tích hợp trong dự án mới có thể đạt chuẩn là một condotel. Do vậy, người mua vẫn sẽ đối mặt nhiều rủi ro tiềm ẩn, nhất là với những dự án lớn, nhưng chủ đầu tư ít kinh nghiệm hoặc nguồn lực hạn chế.

Theo phân tích của lãnh đạo bộ phận Tư vấn Khách sạn Savills châu Á - Thái Bình Dương, căn hộ nghỉ dưỡng Condotel cơ bản vận hành như một khách sạn thông thường. Sự khác biệt duy nhất là mỗi phòng được sở hữu bởi một cá nhân nào đó, thay vì một chủ sở hữu chung. Theo dự báo, tạm thời trong thời điểm hiện tại sẽ có hiện tượng cung vượt cầu. Do vậy, chính quyền sở tại cần tạo hành lang pháp lý bảo vệ người mua khi các chủ đầu tư không thể trả các khoản lợi nhuận "bảo đảm" như đã hứa hẹn vào thời điểm bán. Đồng thời, các nhà đầu tư cũng cần cải thiện năng lực về kinh doanh mua bán condotel và hoạt động khách sạn một cách hợp lý. Vì nếu thiếu kiểm soát, hậu quả chính sẽ là rất nhiều hoạt động kinh doanh condotel không đạt hiệu quả, công suất lấp phòng và doanh thu đều không đạt, sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chủ sở hữu condotel tại dự án đó.

Để thị trường condotel phát triển đúng quỹ đạo, ngoài việc hoàn thiện khung pháp lý, các cơ quan quản lý và địa phương cần tập trung kiểm soát sự phát triển của loại hình condotel, từ quy hoạch đến đầu tư xây dựng. Không để phát triển quá nóng, cục bộ tại từng khu vực và phải tính toán cẩn trọng đến xu hướng phát triển chung về dân số và khách du lịch. Trong đó, vai trò của chính quyền địa phương hết sức quan trọng với trách nhiệm chỉ đạo, hướng dẫn các chủ đầu tư tuân thủ đúng hướng dẫn do các bộ, ngành ban hành, nhất là quy hoạch. Về lâu dài, nhằm thúc đẩy phân khúc condotel phát triển lành mạnh, cần điều chỉnh một số luật, nghị định liên quan đến đầu tư kinh doanh như: Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Quy hoạch,...

Condotel là từ được viết tắt của Condo và Hotel, có nghĩa là khách sạn căn hộ hay căn hộ khách sạn. Condotel có hệ thống đặt phòng và các dịch vụ khách sạn khác như hồ bơi, câu lạc bộ sức khỏe, nhà hàng… Điểm khác của condotel với khách sạn là condotel cho phép khách mua hoàn toàn có quyền sở hữu căn hộ để nghỉ dưỡng và cho thuê. Condotel được thiết kế với đầy đủ các tiện ích bếp, phòng khách, phòng ngủ,... với đầy đủ dụng cụ nấu nướng và cho phép du khách có thể trải nghiệm phong cách sống như trong chính ngôi nhà của mình. Tuy nhiên, condotel khác căn hộ thông thường ở chỗ nó cần phải có một đơn vị đứng ra quản lý và điều hành việc cho thuê lại và hoạt động hằng ngày của khách sạn.

MINH THÀNH

Chia sẻ