Quy hoạch - đầu tư

Tái thiết chung cư cũ phải tuân thủ quy hoạch

Thứ Năm, 06/04/2017, 22:52:41
 Font Size:     |        Print

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, 26 chung cư tập trung và 67 chung cư độc lập đã được giao cho các chủ đầu tư điều tra xã hội học, xây dựng nhiệm vụ thiết kế, quy hoạch. Tuy nhiên, mới có 14 chung cư cũ được xây dựng mới và đưa vào sử dụng, năm chung cư cũ đang triển khai xây dựng, bốn khu chung cư cũ nguy hiểm cấp D đang tổ chức di dời nhưng chưa có phương án xây dựng lại.

Phó Chủ tịch UBND quận Hai Bà Trưng Lâm Anh Tuấn chia sẻ, toàn quận hiện có 293 chung cư cũ, trong đó có 128 chung cư cần sửa chữa duy tu, 133 chung cư cần được sửa chữa lớn mới đáp ứng nhu cầu sử dụng và 22 chung cư có dấu hiệu nguy hiểm, nhưng tiến độ cải tạo đã và đang rất chậm. “Dự án thí điểm cải tạo xây dựng lại khu tập thể Nguyễn Công Trứ bắt đầu từ năm 2008, đến nay mới thực hiện được việc cải tạo một tòa chung cư là nhà N3”, ông Lâm Anh Tuấn cho hay.

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này đã được bàn luận, phân tích rất nhiều. Tựu trung, chủ yếu do chưa bảo đảm hài hòa lợi ích ba bên: Nhà nước, nhà đầu tư và người dân. Tại “Hội thảo khoa học tiếp thu những ý kiến đóng góp để hoàn thiện một số cơ chế khung trong việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ” do Sở Xây dựng Hà Nội tổ chức ngày 4-4, hầu hết các chuyên gia đều cho rằng, vấn đề then chốt là “phải thoát được vòng luẩn quẩn trong lợi ích cải tạo chung cư cũ”. Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Trần Nam cho rằng, có thể linh động cho phép tăng mật độ dân số ở mức độ nhất định bằng cách cho phép tăng chiều cao (số tầng) của dự án. Mặt khác, có thể chuyển dự án cải tạo chung cư cũ thành dự án trung, cao cấp để tận dụng vị trí, bù đắp chi phí tài chính mà không tăng mật độ dân số quá cao. “Thay vì ba tòa nhà năm tầng, biến thành một tòa nhà 15 tầng, còn đất xây hai tòa năm tầng sẽ xây vườn hoa, cây xanh, bãi đỗ xe. Dù vậy, số tầng đó vẫn chưa đủ vì với hệ số 1,1 mới tái định cư được cho người dân ba tòa cũ. Chi phí xây dựng cho doanh nghiệp, lợi nhuận 10% chưa có. Do đó phải là tòa nhà 25 tầng và khi đã tăng lên 25 tầng thì sức nén dân số phải tăng lên. Mấu chốt quy hoạch cần chấp nhận trong đô thị phải cho nhà cao tầng theo phương án tài chính điểm hòa vốn lãi 10%. Đồng thời, giảm mật độ xây dựng đến mức thấp nhất, tăng hệ số sử dụng đất để bảo đảm khu dự án hiện đại, thoáng đãng”, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đề xuất.

Có chuyên gia không đồng tình với đề xuất nâng tầng, và cho rằng sẽ làm tăng sức ép dân số, hạ tầng… dẫn tới nhiều hệ lụy. Do đó, Hà Nội cần xây dựng cơ chế, chính sách trong đầu tư xây dựng phần diện tích đất ngầm cho phục vụ các mục đích thương mại. Đây sẽ là nguồn lực tài chính bền vững cho quá trình cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ. Trên thực tế, đã có các quốc gia vận dụng rất thành công công cụ tài chính đất đai trong tái thiết các chung cư cũ như Nhật Bản, Hàn Quốc... thông qua quy hoạch tái thiết mạng đường phố dạng ô bàn cờ để tạo ra nhiều mặt tiền và tận dụng không gian ngầm.

Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Nguyễn Thế Hùng nhấn mạnh tới việc phải xem xét nhiều vấn đề về quy hoạch. “Quy hoạch như thế nào, mật độ, chiều cao ra sao là vấn đề quan trọng”, ông Nguyễn Thế Hùng nói, đồng thời thông tin thêm, Hà Nội đang giao 18 nhà đầu tư nghiên cứu 26 khu chung cư cũ để tập trung tiếp xúc, lập quy hoạch toàn khu và mở rộng trong phạm vi cải tạo. Thí dụ, nếu đúng ranh giới khu chung cư cũ cần cải tạo chỉ có năm héc-ta thì phải nghiên cứu rộng hơn để đề xuất phát triển hạ tầng linh hoạt sau này. Còn trong phạm vi năm héc-ta sẽ quy hoạch thành một khu đô thị đa chức năng.

Quan điểm này được nhiều chuyên gia ủng hộ, bởi quy hoạch cải tạo, tái thiết chung cư cũ phải được lập quy hoạch cho toàn khu, đồng thời phải tuân thủ quy hoạch của thành phố về quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch ngành với các tiêu chí chính là: dân số, không gian và hệ số sử dụng đất.

NGUYÊN ĐÀO