Một luật sửa nhiều luật để “chính danh” condotel?

Thứ Bảy, 14/04/2018, 09:47:57
 Font Size:     |        Print

Ở thời điểm cuối năm 2017, Báo Nhân Dân cuối tuần số 51 đã cảnh báo về những rủi ro liên quan đến pháp lý khi đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng (condotel)... Cho đến nay, sự bùng nổ của loại hình mới mẻ, chưa được thừa nhận này đang làm khó nhà quản lý, doanh nghiệp và các nhà đầu tư. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng và Chủ tịch Hiệp hội BĐS Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu nêu quan điểm về hướng xử lý với condotel.

- Dự kiến hai năm 2018 - 2019, trung bình mỗi năm sẽ có hơn 20 nghìn căn hộ condotel được mở bán. Cần hiểu thế nào cho đúng về condotel và sự bùng nổ đầu tư này, thưa ông?

Ông Lê Quang Hùng: Theo tôi cần cắt nghĩa loại hình này là loại hình gì? Trước hết, đây là loại hình căn hộ du lịch lưu trú, nhưng nếu như loại hình khách sạn, villa thuộc một chủ sở hữu, thì condotel lại chuyển hóa thành có nhiều chủ sở hữu thứ cấp. Ở đây nảy sinh vấn đề - Có cấp quyền cho các chủ sở hữu thứ cấp không? Thêm nữa, cần xem xét, nếu là lưu trú ngắn hạn thì không sao còn lưu trú lâu dài thì sao, hạ tầng có đáp ứng được hay quy hoạch có bị phá bỏ không?



Ông Lê Hoàng Châu: Từ khoảng năm 2014 đến nay, trên phạm vi cả nước đã xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển một loại hình sản phẩm bất động sản (BĐS) du lịch mới ở nước ta, đó là các dự án căn hộ khách sạn, biệt thự, nhà phố trong các khu du lịch nghỉ dưỡng (gọi là condotel), tập trung phát triển tại các khu vực ven biển, hải đảo. Trong đó, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là ba địa bàn đang phát triển nóng.

Tuy nhiên, hiện đang có một nghịch lý là tỷ lệ căn hộ condotel tại Việt Nam chiếm 56%, trong lúc tỷ lệ phòng khách sạn chỉ chiếm 44% là không bình thường, do đó cần phải có giải pháp định hướng phát triển phù hợp, bền vững.

- Với đà tăng nóng như hiện nay, liệu condotel có trở thành “bong bóng” gây nguy cơ cho thị trường?

Ông Lê Quang Hùng: Cho đến nay, vẫn chưa có kết luận của cơ quan có thẩm quyền để định hướng phát triển và quản lý loại hình condotel. Do đó, các chủ đầu tư dự án condotel đã đề xuất nhiều kiến nghị. Quan điểm của Bộ Xây dựng trong báo cáo đề xuất Thủ tướng Chính phủ về một số nội dung liên quan đến loại hình này có nêu rõ: Về pháp luật xây dựng, cần nghiên cứu ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn cụ thể đối với loại hình công trình này; Về pháp luật đất đai, cần sửa đổi, bổ sung quy định về việc phân loại và cơ chế sử dụng đất hỗn hợp vừa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với loại hình này; Về tài chính đất đai, cần bổ sung quy định về thu tiền sử dụng đất đối với đất hỗn hợp để phù hợp với loại hình BĐS này.


Ông Lê Hoàng Châu: Các dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng đã thu hút nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn đầu tư rất lớn của xã hội, của các nhà đầu tư (NĐT) thứ cấp, dẫn đến hiện tượng lệch pha dòng tiền đầu tư. Đây cũng đang là vấn đề rất đáng quan ngại mà HoREA đã nhiều lần cảnh báo.

Đặc biệt qua nghiên cứu, Hiệp hội rút ra được một số vấn đề trong quá trình phát triển các dự án condotel các năm qua, như: Để đầu tư dự án condotel, bên cạnh nguồn vốn chủ sở hữu, các chủ đầu tư chủ yếu vay nguồn vốn tín dụng ngân hàng, và tận dụng nguồn vốn nhà thầu để xây dựng cơ sở hạ tầng ban đầu và công trình của dự án condotel. Sau đó, chủ đầu tư bán căn hộ condotel cho khách hàng (NĐT thứ cấp) nhằm mục đích huy động vốn để thực hiện dự án, theo phương thức tương tự như bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Trong vài năm tới, nguồn cung căn hộ condotel có dấu hiệu tiếp tục phát triển nóng, tăng đột biến, có thể dẫn đến tình trạng “bội thực” cung vượt cầu, dẫn đến một số chủ đầu tư có thể không thực hiện được cam kết lợi nhuận với khách hàng.

- Chưa được chính danh mà đã phát triển bùng nổ, liệu rằng, có phải tính đến việc sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS để hợp pháp hóa cho loại hình condotel?

Ông Lê Quang Hùng: Không thể điều chỉnh condotel chỉ trong một Luật Kinh doanh BĐS mà cần xem xét nó trong tổng thể với Luật Nhà ở, Luật Đất đai... Cũng có thể phải cân nhắc đến việc xem xét để xây dựng luật sửa các luật... Trong đó, cần xem xét mấy yếu tố như có xác định quyền sở hữu thứ cấp cho các chủ hộ không? Có xác định đây là một sản phẩm mang tính lưu trú ngắn hạn không?

Ông Lê Hoàng Châu: Gần đây, có đề xuất Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp các Bộ liên quan ban hành Thông tư quy định về điều kiện, trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài (không hình thành đơn vị ở) cho condotel. Hiệp hội đánh giá đề xuất này không phù hợp với quy định pháp luật hiện hành, trước hết là không phù hợp với Luật Đất đai và Luật ban hành các văn bản quy phạm pháp luật...

Thiết nghĩ, cần sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật có liên quan để tạo điều kiện phát triển và quản lý loại hình condotel. Đó là trong Luật Kinh doanh BĐS 2014, HoREA đề nghị bổ sung “khoản mới” vào điều 5 Luật Kinh doanh BĐS 2014 để bổ sung thêm loại hình condotel vào. Cũng như bổ sung loại hình này vào điều 54 Luật Kinh doanh BĐS 2014. Đồng thời, quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án condotel phải có nghĩa vụ bảo đảm thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận cho NĐT thứ cấp và người mua condotel.

Đối với Luật Nhà ở, Luật Xây dựng 2014, Luật Du lịch 2017, chúng tôi kiến nghị sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở, Luật Xây dựng 2014, Luật Du lịch 2017 để thống nhất quy chuẩn, tiêu chuẩn đối với loại hình công trình căn hộ condotel theo tiêu chuẩn phòng khách sạn (không có nhà bếp riêng), căn hộ khách sạn (có nhà bếp riêng), biệt thự trong khu du lịch nghỉ dưỡng. Mặt khác HoREA kiến nghị cho cá nhân nước ngoài được mua căn hộ condotel để đầu tư, nhằm tăng thêm tính thanh khoản và bổ sung thêm nguồn vốn đầu tư phát triển các dự án căn hộ condotel, tạo điều kiện cho ngành du lịch phát triển bền vững.

Trong khi chờ đợi sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013, HoREA kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn sử dụng đất của dự án cho khách hàng mua căn hộ condotel hiện nay. Đồng thời, chúng tôi kiến nghị Bộ Xây dựng có biện pháp yêu cầu các chủ đầu tư dự án condotel có trách nhiệm như công bố đầy đủ thông tin về dự án, về quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn khi bán căn hộ condotel cho NĐT thứ cấp để tránh nhầm lẫn...

- Xin trân trọng cảm ơn hai ông!

Hương Trà (thực hiện)