Vướng mắc trong giải quyết tranh chấp tại chung cư

Thứ Bảy, 24/03/2018, 12:17:01
 Font Size:     |        Print
 

Cư dân của chung cư T&T Riverview tại Hà Nội đang khiếu nại chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng. Ảnh: Thủy Nguyên

Thời gian có hiệu lực của Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 tương đối dài, tuy nhiên trên thực tế, số vụ việc tranh chấp giữa chủ đầu tư, cư dân, ban quản trị nhà chung cư (NCC) không giảm mà còn có xu hướng tăng. Khởi nguồn của xung đột là gì? Làm sao để hóa giải mâu thuẫn, giúp bảo vệ quyền lợi của các đối tượng tham gia thị trường? Giải được hai câu hỏi này cũng sẽ giúp thị trường bất động sản (BÐS) trở nên minh bạch, bền vững hơn.

“Nóng” quỹ bảo trì chung cư

Khoản 1 Ðiều 109 Luật Nhà ở 2014 quy định: Trong thời hạn bảy ngày, kể từ khi Ban Quản trị (BQT) nhà chung cư được thành lập, chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho BQT để thực hiện quản lý, sử dụng theo quy định của Luật. Thế nhưng, không hiếm chủ đầu tư đã cố tình lờ đi quy định này để tận dụng dòng vốn cho mục đích kinh doanh khác.

Họ làm được điều đó cũng chính bởi còn có những quy định hiện hành không phù hợp. Chẳng hạn, theo Ðiều 66 Nghị định xử phạt hành chính số 139/2017/NÐ-CP (ngày 27-11-2017, có hiệu lực từ ngày 15-1-2018) về Vi phạm quy định về quản lý sử dụng NCC thì chủ đầu tư bị phạt từ 100 đến 150 triệu đồng khi: Không tổ chức hội nghị NCC lần đầu theo quy định; Không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ hoặc bàn giao không đúng đối tượng nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung NCC theo quy định… Mức phạt này đã được nâng cao hơn so với quy định trước đó, thế nhưng vẫn chưa đủ sức răn đe, nếu so sánh giữa việc một bên không mất chi phí nếu chiếm dụng vốn cho mục đích khác và chỉ cần nộp khoản phạt không đáng kể với một bên phải đi vay ngân hàng với lãi suất không hề nhẹ.

Ở đây câu hỏi đặt ra: Sẽ phải làm gì để chấm dứt tình trạng khiếu nại dẫn đến xung đột xuất phát từ việc sử dụng quỹ bảo trì? Xin đưa ra một số đề xuất như sau: Thứ nhất, khách hàng, cư dân chung cư cần phải dùng công luận để tạo sức ép với chủ đầu tư bàn giao và trao trả cho BQT chung cư kinh phí bảo trì tòa nhà. Bên cạnh đó, các cơ quan có thẩm quyền như UBND các cấp, bằng quyền hạn của mình, yêu cầu chủ đầu tư phải tuân thủ pháp luật. Cũng cần tăng cường tổ chức kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm theo thẩm quyền hoặc xử lý ngay các hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng NCC.

Thứ hai, giải pháp về pháp lý, cần sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật hiện hành, theo hai hướng. Trước hết là tăng mức độ xử phạt, khắc phục hậu quả, theo hướng số tiền bị phạt và khắc phục hậu quả phải nhiều hơn số tiền mà chủ đầu tư có thể giữ được, ít nhất bằng khoản lãi phạt quá hạn - 150% lãi suất vay kỳ hạn 12 tháng.

Thêm nữa, cần thay đổi chủ thể giữ khoản tiền bảo trì nhằm mục tiêu tránh được các tranh chấp và có được sự ủng hộ của chủ đầu tư. Trong hợp đồng mua bán căn hộ sẽ nêu rõ khoản tiền bảo trì phải đóng, số tài khoản, ngân hàng nhận ủy thác tài khoản này. Ngân hàng giữ khoản tiền bảo trì sẽ trả lãi suất không kỳ hạn, tự động chuyển khoản toàn bộ tiền gốc và lãi cho BQT khi Ban này được UBND cấp quận công nhận, cử đại diện đến rút tiền bảo trì…Từ đó, sẽ giải quyết triệt để được việc tranh chấp quỹ bảo trì hiện nay, giải quyết dứt điểm các mâu thuẫn, nhằm bảo đảm quyền lợi cho cư dân.

Rủi ro diện tích nhà bị thay đổi

Không thể phủ nhận trong quá trình xây dựng, diện tích nhà có thể bị thay đổi do sai số kỹ thuật. Thông thường, tỷ lệ có thể chấp nhận được là 2% trở xuống. Nhưng ở nhiều dự án NCC, có tồn tại tình trạng chỉnh sửa thiết kế với tỷ lệ chênh lệch rất cao (thực tế có những công trình có căn hộ chênh lệch lên đến gần 30 m2 tại địa bàn Hà Nội). Nếu một căn hộ tăng lên hoặc giảm xuống gần 30 m2 thì khoản tiền chênh lên có thể gần 1 tỷ đồng, mang lại lợi nhuận không hề nhỏ cho chủ đầu tư. Và do đó, sẽ gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến hợp đồng.

Do xung đột chưa được giải quyết, nhiều cư dân chọn những cách phản ứng cực đoan như căng băng-rôn phản đối tại chung cư.

Nhưng không chỉ có thế, việc chênh lệch diện tích vì nguyên nhân thi công theo chỉnh sửa thiết kế tại dự án phát triển nhà ở thương mại, nhà ở xã hội sẽ dẫn tới việc chủ đầu tư bị bị xử lý, xử phạt khi có kiểm tra hồ sơ pháp lý phục vụ công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người mua nhà. Vì vậy, người dân khi mua NCC bị chỉnh sửa diện tích do chỉnh sửa thiết kế sẽ có rủi ro và khó khăn rất lớn để có thể nhận được sổ đỏ đến tay. Theo quy định pháp luật, đến nay, vẫn chưa có phương hướng xử lý nào khác ngoại trừ việc chủ đầu tư phải chủ động xử lý hồ sơ, nộp phạt, rồi mới cấp được sổ đỏ cho người dân.

Muốn giải quyết được điểm xung đột này, điều trước hết là từ phía người mua phải biết bảo vệ quyền lợi của mình thông qua các kênh hỗ trợ pháp lý, qua công luận. Còn nhìn từ góc độ pháp lý, đã đến lúc pháp luật phải mở ra hướng có lợi cho người dân, đó là cơ quan Nhà nước chủ động cấp sổ đỏ cho người dân để bảo đảm quyền lợi chính đáng, hợp pháp của họ. Và muốn bảo đảm được quản lý Nhà nước, các nhà làm luật phải đưa ra được những quy định về mức độ xử phạt đủ sức răn đe bảo đảm chủ đầu tư
không muốn làm sai, không muốn làm chậm.

Mặt khác khi có tranh chấp phát sinh, các bên phải đưa vụ việc ra UBND cấp tỉnh nơi có NCC để hòa giải, thương lượng, giải quyết. Nếu một trong hai bên không đồng ý với quyết định của UBND thì có quyền khởi kiện tranh chấp ra Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật bao gồm quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Ðiều 43 Thông tư 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định chi tiết về nguyên tắc, thẩm quyền giải quyết tranh chấp trong quản lý, sử dụng NCC...

Hy vọng các giải pháp trên sẽ phần nào góp phần nâng cao hiệu quả quản lý NCC trong bối cảnh hiện nay, đặc biệt là bảo vệ tốt quyền và lợi ích hợp pháp của các cư dân và người sử dụng trong các chung cư.

Ông Phạm Tuấn Anh, nguyên Chánh tòa Kinh tế TAND thành phố Hà Nội:

Người mua thường rơi vào thế bất lợi

Mỗi khi xảy ra tranh chấp dẫn đến khiếu kiện ra tòa, thì những thỏa thuận trên hợp đồng mua bán giữa hai bên là căn cứ để xét xử. Nếu không chủ động là người mua thông thái, thì bên mua sẽ rất dễ bị thua thiệt, bởi các điều khoản hợp đồng thường được bên bán thiết kế có lợi cho mình, thậm chí họ còn chủ động lách luật từ trước.

Luật sư Trương Anh Tuấn